질문: 매달 미리 일정액을 바이 위크리로 페이오프하고 있었지만, 인컴이 부족해서 작년에 15년이나 20년으로 납부 기간을 단축하는 재융자를 못했는데 올해 텍스 보고 후 15년으로 재융자하면 재테크 측면에서 얼마나 경제적인 부분에 이익이 발생하는지 알고 싶습니다?

답변: 기간을 단축하는 모기지 재융자의 중요한 키워드는 인컴과 여유 있는 에셋입니다.

여유있는 자금으로 모기지 페이먼트를 빨리 갚는 것이 예금금리보다 대출 금리가 훨씬 높다는 측면에서 현재 내는 모기지 기간을 단축하는 것이 가장 유리한 재테크 방법이라는 것은 당연한 이야기입니다.

반대로 홈오너가 인컴이 부족하거나 돈을 사용해야 할 용처가 분명히 있어서 지출을 늘릴수 앖다면 당연히 30년에서 30년으로 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 줄이는 것이 가장 적절한 재융자 선택이라 할수 있습니다.

그러나 홈오너가 인컴이 좋아지고 본인의 에셋 어카운트에 어느정도의 여유자금을 저축할 수 있다면 이자율과 이자금액이 가장 높은 30년 프로그램을 계속 지속해야 할 이유는 없게 됩니다.

미국의 홈오너가 사용하는 주택 모기지는 30년 고정 모기지와 변동모기지가 대부분을 차지합니다. 많은 은행들이 이자 수익율의 측면에서 은행에게 유리한 30년 프로그램을 적극 권하고 ,홈오너도 월 페이먼트의 지출 부담과 30년 동안 가장 적은 돈으로 페이먼트를 내고 있다는 판단 때문에 재테크 측면의 경제적 실익을 검토하지 않고 30년 모기지를 대부분의 홈오너가 선택하게 됩니다.

현재일 기준으로30만불을30년 (3.75%)과 20년(3.625%),15년(3.125%) 의 모기지인 경우, 기간별 모기지의 이자 금액 총액은 얼마일까를 실제적으로 계산해 비교 해보면 각 기간별 부담하는 이자 총액의 차이를 알수 있습니다.

각 기간 동안 내게 되는 납부 이자 총액은 30년은 200,164불, 20년은 122,210불, 15년은 76,169불을 내게 됩니다. 15년과 비교시 30년은 약 1.6배가 되는 123,995불을 30년동안 이자 금액으로 15년보다 더 많이 내게 됩니다. 20년과 비교해도 77,954불을 더 많이 내게 됩니다.

일반적으로 30년 모기지는12년 페이먼트 기간이 경과되어야 월 페이먼트의 원금과 이자의 페이오프 부분이 50:50으로 바뀌게 되고 그 이전 기간 동안은 원금보다 이자 부분을 더 많이 내게 됩니다.

페이먼트10년 경과 후 남는원금 잔액 밸런스는 30년은 234,435불 ,15년은 115,94불 남게 되어, 여유있는 인컴으로 다른 곳에 투자를 한다고 비교해도, 기간을 단축하는 재융자가 재테크 측면에서 엄청난 수익률을 나타낸다고 볼 수 있습니다.

그러므로 인컴과 경제적 여건만 된다면 30년 모기지에서 20년이나 15년으로 기간을 단축하는 것이 경제적인 재테크 측면에서 납부 이자 금액을 줄이고 에셋 자산을 키우는 가장 유리한 방법이라고 결론을 드릴 수 있습니다.

현재 모든 기간 단축의 모기지 재융자는 융자 전문가와 상담을 통해 감정비를 포함한 비용 부담없이 렌더페이 프로그램으로 신청이 가능합니다.

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- 중앙일보 컬럼리스트 /Koreadaily.com전문가
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