질문: 인컴과 저축에 여유가 생겨서20년이나 15년으로 기간을 단축하는 재융자를 하려는데, 어떤 은행은 15년보다 10년,7년으로 재융자를 하고 여유 돈으로 매달 조금씩 원금을 더 갚으라고 하는데 그 차이가 무엇인가요?

답변: 기간을 단축하는 모기지 재융자의 중요한 키워드는 인컴과 여유 있는 에셋입니다. 여유있는 자금으로 모기지 페이먼트를 빨리 갚는 것이 예금금리보다 대출 금리가 훨씬 높다는 측면에서 가장 유리한 재테크 방법이라는 것은 당연한 이야기입니다.

반대로 홈오너가 인컴이 여유가 없거나 돈을 사용해야 할 용처가 분명히 있다면 당연히 30년에서 30년으로 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 줄이는 것이 가장 적절한 선택이 되는 것입니다.

그러나 홈오너가 인컴이 좋아지고 본인의 에셋 어카운트에 어느정도의 여유자금을 저축할 수 있다면 이자율과 이자금액이 가장 높은 30년 프로그램을 계속 지속해야 할 이유는 없게 됩니다.

일부 낮은 이자율을 받기 위해 7년 ,10년 변동 모기지를 선택하고 돈을 조금씩 미리 페이오프 한다 해도 30년과 동일한 프로그램을 적용하기 때문에 초기 5년에서 7년동안은 페이먼트 금액 중 대부분을 이자로 내게 되는 경우가 30년 모기지와 동일하게 발생합니다.

미국의 홈오너가 사용하는 주택 모기지는 30년 고정 모기지와 변동모기지가 대부분을 차지합니다. 많은 은행들이 이자 수익율의 측면에서 은행에게 유리한 30년 프로그램을 적극 권하고 ,홈오너도 월 페이먼트의 지출 부담과 30년 동안 가장 적은 돈으로 페이먼트를 내고 있다는 판단 때문에 재테크 측면의 경제적 실익을 검토하지 않고 30년 모기지를 대부분의 홈오너가 선택하게 됩니다.

현재일 기준으로30만불을30년 (3.875%)과 20년(3.75%),15년(3.25%) 의 모기지인 경우, 기간별 모기지의 이자 금액 총액은 얼마일까를 실제적으로 계산해 비교 해보면 각 기간별 부담하는 이자 총액의 차이를 알수 있습니다. 각 기간 동안 내게 되는 납부 이자 총액은 30년은 207,000불, 20년은 126,800불, 15년은 79,400불을 내게 됩니다.
15년과 비교시 30년은 약 2.6배가 되는 127,600불을 30년동안 이자 금액으로 내게 됩니다.

일반적으로 30년 페이먼트는 12년이 경과되어야 월 페이먼트의 원금과 이자의 페이오프 부분이 50:50으로 바뀌게 되고 그 이전 기간 동안은 원금보다 이자 부분을 더 많이 내게 됩니다.

그러므로 인컴과 일부 경제적 여건만 된다면 30년에서 20년이나 15년으로 모기지 기간을 단축하는 것이 경제적인 재테크 측면에서 가장 유리하다고 결론을 드릴 수 있습니다.

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100K HELOC(Home Equity Line of Credit)
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참고: 12/29/2015 현재 재융자 이자율

LTV 75%, Fico 740, 250k ( Apr,%)
Fixed No Cost 1 Point
10ys 3.125 3.000
15ys 3.250 3.125
20ys 3.750 3.625
30ys 3.875 3.750
(이자율은 매일 변동됩니다.)

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