▶문= 주택 모기지 이자율을 올해 다시 조정하여 변동 3.25% 이자율로 현재까지 이자만 내고 있는데 30년이나 15년 고정이자율로 바꿔 지금 재융자를 하는 것이 맞는 것인지 그리고 향후 이자율은 어떻게 변할지 궁금합니다.

▶답= 결론부터 말씀드리면 지금은 변동 이자 모기지 (Adjusted Rate Mortgage)의 금리와 고정금리의 이자율 차이가 거의 없어서 실제 3.25% 변동 이자율로 이자만 내고 계시는 경우라면 NO FEE, NO COST 프로그램으로 비용없이 30년, 3.5% 고정이자율로 재융자가 가능하며30년 고정의 경우는 추가적인 페이먼트의 증가가 거의 없거나 오히려 더 적게 재융자가 가능할수도 있습니다.

주택 재융자시 감안해야 할 중요한 요소는 무엇보다 이자율(Interest Rate)입니다. 최근 2012년 11월 최저점을 기록했던 모기지 이자율은 지난12월과 올해 1월 현재 0.25%이상 상승후 점진적인 상향세를 유지하고 있습니다. 지금 이자율이 최저점인가에 대한 판단은 이자율을 구성하는 몇가지 사항을 비교해보면 앞으로의 이자율을 어느 정도는 예측해 볼수 있습니다.

주택융자 은행이나 렌더들은 통상 미국 재무성(TCM)에서 정한 금리나 은행간 거래시 적용하는 LIBOR금리에 정부 인베스터와 다른 은행으로 부터 돈을 저리로 빌려와서 추가적으로 앞으로의 물가 상승률에 대한 리스크와 자신들의 영업 마진 이자율등을 적용하여 주택융자 시장의 모기지 이자율을 책정합니다.

이때 책정되는 마진이자율은 은행과 렌더등의 비용 지출 구조에 따라 평균2.5%~2.75% 이기 때문에 제로금리로 돈을 빌려온다 하더라도 은행이 손해를 볼수 없는 은행 마진율 2.5%~2.75%이하를 적용하여 시장이자율이 떨어질 수는 없는 것입니다.

그레서 올해 적용된 선생님의 모기지 변동이자율이 3.25%라면 앞으로 이자율이 낮아 질수 있는 가능성은 거의 없고 경기 회복 속도에 따라 이자율이 올라갈 수 있는 확률은 훨씬 클 것으로 예견되는 것입니다.

2013년을 시작하면서 미국의 경제 전문가들이 올해 모기지 이자율을 예측하면서 변동금리나 현재 이자율보다 1%이상 높은 이자율을 사용중인 홈오너라면 사상 최저 수준의 모기지 이자율로 시기를 늦추지 말고 지금 재융자에 착수하라고 권하고 있는 이유도 이러한 이자율 상승에 대한 예상치가 높아지고 있기 때문입니다.

재융자를 신청하신다면 현재 이자율을 기준으로 30년은 3.5%, 20년은 3.375%, 15년은 2.875% 10년 2.75%미만의 이자율로 재융자에 필요한 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 프로그램으로 재융자가 가능하고 변동금리나 30년 고정금리에서 15년 또는 20년으로 기간을 단축해도 페이먼트 부담이 크게 증가하지 않고 납부기간이 반으로 줄어들기 때문에 수입 금액을 기준으로 주택융자 전문가와 재융자가 가능한지 미리 상담 하신후 재융자를 통해 이자율을 안정적으로 낮추고 모기지 상환 납부기간을 단축시킬 수 있는 좋은 기회를 잘 활용하시기 바랍니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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