▶문= 은퇴 후 급하게 자금이 필요한 상황에 대비해 주택담보 신용한도(HELOC.Home Equity Line of Credit)를 설정해 두려고 한다. 리버스 모기지를 이용한 HELOC과 일반 HELOC은 어떤 차이가 있는가?

▶답= 금리가 많이 오른 요즘, 주택의 에퀴티를 활용해 현금을 확보할 수 있는 방법으로 HELOC이 주목받고 있다. 기존 1차 모기지의 낮은 이자율을 포기하면서까지 현금 인출 재융자를 받으려는 사람이 많지 않기 때문이다.

그러나 막상 HELOC을 신청하면 심사 기간이 오래 걸리고 요구하는 서류도 많다. 더욱이 HELOC의 심사 기준이 1차 모기지보다 훨씬 까다로워 융자를 거절당하는 경우도 적지 않다.

이처럼 일반 HELOC의 까다로운 조건에 대한 대안으로 62세 이상이라면 리버스 모기지 HELOC(RM HELOC)을 고려해 볼 수 있다. RM HELOC은 일반 HELOC의 여러 단점을 보완할 수 있다는 특징이 있다.

일반 HELOC은 상당한 수준의 소득을 증명해야 하고 준비해야 할 서류도 많다. 또한 과거 서브프라임 모기지 사태에서도 경험했듯이 금융시장에 문제가 발생하면 은행이 사전 예고 없이 신용한도를 줄이거나 동결할 수 있다.

일반 HELOC은 만기가 최장 30년까지 주어지기도 하지만, 10년 이후에는 원금과 이자를 20년에 걸쳐 상환해야 하므로 월 상환액이 크게 늘어날 수 있다.

반면 RM HELOC은 최소한의 소득만 증명하면 된다. 일단 개설하면 신용한도가 줄어들거나 동결되는 경우가 없으며, 오히려 매년 조금씩 늘어난다. 따라서 월 상환액을 납부하지 않고도 사망할 때까지 이용할 수 있다.

일반 HELOC과 RM HELOC 모두 상당한 규모의 주택 에퀴티가 필요하다는 점은 같다. 다만 소득 증명이 가능한 풀닥(Full Documentation) 일반 HELOC은 주택 가치의 75~80%까지 승인받을 수 있는 경우도 있다.

반면 RM HELOC은 신청자의 나이에 따라 융자 가능 금액이 크게 달라진다. 일반적으로 에퀴티가 주택 가치의 50~60% 이상인 경우에 고려해 볼 수 있다.

두 상품 모두 변동금리가 적용되며 이자율도 비슷한 수준이다. 그러나 비용 면에서는 FHA 보증 수수료가 부과되는 RM HELOC이 훨씬 많이 든다는 단점이 있다.

특히 FHA 보증이 필요한 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)의 경우 융자 금액이 아닌 주택 가치의 2%를 초기 보증 비용으로 납부해야 한다. 이때 주택 가치는 최대 124만9125달러까지 계산되므로 초기 비용 부담이 크다.

주택의 에퀴티를 활용해 현금을 확보하는 방법은 다양하지만, 신청자의 자격과 에퀴티 규모 등에 따라 제한이 많다. 따라서 융자 전문가와 상담해 자신의 상황에 가장 적합한 방법을 찾는 것이 바람직하다.

▶문의: (213)393-6334