▶문= 로컬 시장에 좋은 투자 매물이 없다면, 타주 투자로 눈을 돌려야 하는가?

▶답= 커머셜 부동산 투자에는 오랫동안 유지되어 온 하나의 원칙이 있다. 바로 “잘 아는 지역에 투자하라”는 것이다. 그러나 오늘날의 시장 환경에서는 이 기준만으로는 충분하지 않다. 오히려 투자 기회를 스스로 제한하는 결과를 초래할 수 있다. 지금은 ‘지역’이 아니라 ‘기회’를 기준으로 판단해야 하는 시대다.

단일 주(state)에 국한된 투자는 필연적으로 기회의 범위를 좁힌다. 반면 미국 전역의 주요 대도시 및 성장 시장을 대상으로 투자 범위를 확장할 경우, 보다 경쟁력 있는 자산을 선별할 수 있는 구조가 형성된다. 지역별 시장 사이클과 수요·공급 구조는 본질적으로 상이하다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자들은 여전히 자신이 거주하거나 익숙한 지역 내에서만 자산을 검토하는 경향이 있다.

그러나 동일한 자산 유형이라도 지역에 따라 수익률은 현저한 차이를 보인다. 일부 대도시에서는 Cap Rate이 과도하게 압축되어 있는 반면, 다른 성장 시장에서는 동일한 수준의 테넌트 신용도를 유지하면서도 더 높은 수익률을 제공하는 자산이 존재한다. 이는 단순한 수치상의 차이를 넘어 장기적인 투자 성과를 좌우하는 핵심 변수다. 결과적으로 동일한 리스크 수준에서도 보다 높은 수익(Return on Investment)을 확보할 수 있는 기회가 발생한다.

또한 과거에는 “어느 도시인지”가 중요했다면, 현재는 “그 도시가 얼마나 성장하고 있는지”가 더욱 중요한 판단 기준이 되고 있다. 미국의 주요 성장 시장에서는 인구 유입, 고용 증가, 소비력 확대가 동시에 진행되고 있으며, 이는 단순한 배경 요인이 아니라 임대 안정성, 공실 리스크, 그리고 향후 매각 시 유동성까지 결정짓는 핵심 요소로 작용한다.

결국 좋은 입지는 주소가 아니라 데이터로 판단되어야 한다. 다시 말해, Location 자체가 리스크를 완화하는 역할을 수행하는 것이다.

한편 단일 지역에 집중된 포트폴리오는 예상치 못한 지역 경제 변화, 산업 구조의 편중, 정책 리스크 등에 취약할 수밖에 없다. 반면 여러 주에 걸친 자산 배치는 리스크를 구조적으로 분산시키고, 전체 포트폴리오의 안정성을 극대화한다.

오늘날 커머셜 부동산 시장은 정보와 네트워크의 확장으로 인해 더 이상 지역 중심으로 작동하지 않는다. 우수한 투자 기회는 특정 지역에 한정되지 않으며 전국 각지에 분산되어 존재한다. 따라서 투자자의 기준 역시 변화해야 한다. 가까운 자산이 아니라 더 경쟁력 있는 자산을 선택해야 하며, 익숙한 시장이 아니라 더 우수한 기회를 선별해야 한다. 이것이 지금, 투자 범위를 미국 전역으로 확장해야 하는 가장 현실적인 이유다.

투자의 성과는 시장의 선택이 아니라 기회의 선택에서 결정된다. 따라서 특정 지역에 대한 익숙함에 머무르기보다 미국 전역에서 가장 경쟁력 있는 자산을 선별하는 것이야말로 오늘날 가장 합리적이고 정교한 투자 전략이라 할 수 있다.

▶문의: (770) 802-0688