▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 대비해 HELOC을 생각하고 있다. HELOC에 대한 설명과 함께, 수입 증명 없이 이용할 수 있는 방법이 있는지도 알려주기 바란다.


▶답= HELOC(Home Equity Line of Credit)이란 주택을 담보로 신용 한도를 설정해 두고, 그 한도 내에서 필요할 때마다 현금을 꺼내 쓰고 갚을 수 있는 신용 구좌다. 일시에 돈을 빌려 매달 원금과 이자를 함께 갚아 나가는 일반 모기지와 달리, 실제로 사용한 금액과 사용한 기간에 대해서만 이자를 부담하는 것이 가장 큰 특징이다.

이러한 구조 덕분에 단기 자금, 신용카드 상환, 학자금, 비즈니스 운영 자금 등 급전이 필요한 경우에 유용하며, 당장 사용 계획이 없더라도 비상 상황에 대비해 미리 설정해 두는 경우가 많다. 사용하지 않는 동안에는 이자가 발생하지 않고, 꺼내 쓴 금액에 대해서만 일 단위로 이자가 계산되어 월 단위로 이자만 납부할 수 있어 페이먼트 부담도 상대적으로 적다. 원금 상환 역시 언제든 자유롭게 할 수 있다.

기존 주택 모기지를 모두 상환해 융자가 없는 ‘프리 앤 클리어(Free & Clear)’ 상태의 주택 역시 HELOC을 설정해 두면 필요 시 언제든 자금을 활용할 수 있다. 다만 최근 금리 상승 이후 유동성을 중시하는 은행들이 HELOC 취급을 꺼리거나, 취급하더라도 심사를 까다롭게 하는 경향이 있어 사전 준비가 더욱 중요해졌다.

세금 보고 소득이 충분한 경우에는 서류를 모두 제출하는 풀닥(Full Doc) 방식으로 진행할 수 있으며, 일정 조건을 충족할 경우 세금 보고서 제출 없이 진행하는 스테이티드(Stated) 방식도 가능하다. 두 방식은 승인 가능 금액, LTV(Loan to Value), 이자율, 비용 면에서 차이가 크므로 융자 담당자와 충분히 상담한 후 본인에게 유리한 방식을 선택하는 것이 시행착오를 줄이는 길이다.

소득 증명 없이 HELOC을 승인해 주는 은행은 많지 않지만, 주택 에퀴티가 충분한 경우에는 집값의 약 50% 한도 내에서 최대 50만 달러까지 소득 증명 없이 HELOC을 설정해 주는 경우도 있다. 예를 들어 주택 시세가 150만 달러이고 기존 융자 잔액이 25만 달러라면, 조건에 따라 최대 50만 달러까지 HELOC 설정이 가능할 수 있다. 이 경우 신용점수 요건이 적용되며, 풀닥 융자보다 이자율이 다소 높고 비용이 더 드는 단점은 있다. 그럼에도 불구하고 다른 대안이 없는 경우에는 현실적인 선택지가 될 수 있다.

소득 증명이 여의치 않을 경우, 소득이 충분한 가족이나 친척, 자녀와 함께 공동 신청(Co-signer)을 하는 방법도 고려해 볼 수 있다. 다만 코사인은 한국식 보증 개념과는 다르며, 미국의 주택담보 융자와 HELOC은 주(州) 법과 계약 조건에 따라 비구상(non-recourse)으로 적용되는 경우가 많지만 모든 경우에 해당되는 것은 아니므로 반드시 조건을 확인해야 한다. 자녀의 향후 주택 구입에 미칠 영향을 우려하는 경우도 있으나, 사전에 구조를 잘 설계하면 충분히 조정이 가능하다.

또한 62세 이상이고 주택 에퀴티가 충분한 경우에는 소득 증명이 필요 없는 리버스 모기지를 통해 HELOC 구조를 활용하는 방법도 있다. 리버스 모기지는 페이먼트 부담이 없다는 장점이 있지만 비용이 높고 진행 과정이 복잡하므로 전문가와 충분한 상담 후 결정하는 것이 바람직하다.

HELOC은 변동금리 상품으로 보통 미국의 프라임 레이트(Prime Rate)를 기준 인덱스로 사용한다. 2024년에는 프라임 레이트가 8%를 넘기도 했으나, 현재(2026년 1월 기준) 프라임 레이트는 약 6.75% 수준에서 형성되어 있으며, 여기에 은행별 마진이 더해져 최종 HELOC 금리가 결정된다. 이로 인해 현재 시중 HELOC 금리는 대체로 7%대 후반에서 형성되고 있으며, 연준의 기준금리 정책 변화에 따라 금리는 계속 변동될 수 있다.

HELOC은 보통 30년 만기로 설정되며, 초기 약 10년 동안은 이자만 납부하고 이후 20년 동안 원금과 이자를 함께 상환하는 구조가 일반적이다. 진행 기간 역시 보통 1~2개월, 경우에 따라 그 이상 소요될 수 있으므로 급하게 필요할 때 신청하기보다는 미리 상담과 준비를 해 두는 것이 바람직하다.


▶문의: (213)393-6334