▶문= 모기지 브로커를 통해 집 융자를 신청하는 것과 은행 등 렌더에 직접 신청하는 것의 차이가 무엇인지 알려주시기 바랍니다.


▶답= 먼저 집 융자와 관련해서는 ‘은행’ 대신 ‘렌더’라는 용어를 쓴다는 점을 알려드립니다. 모든 (상업) 은행이 모기지 렌딩을 하는 것이 아니고, 모든 렌더가 은행인 것도 아니기 때문입니다. 모기지 업계에서 렌더란 융자 신청인의 자격 요건을 심사하고 자금을 빌려주는 기관을 말합니다. 이는 일반 은행일 수도 있고, 크레딧 유니언이나 모기지 전문은행일 수도 있습니다.

모기지 렌더는 손님(Borrower)이 발행하는 모기지 채권을 구입하여(손님이 융자를 받으면 채권을 발행한 것이 됩니다) 이를 2차 시장, 주로 정부 에이전시인 페니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)에 판매해 가격 차이를 통해 이익을 얻는 기관입니다.

이에 반해, 모기지(융자) 브로커는 손님과 렌더(주로 홀세일 렌더) 사이에서 여러 렌더의 상품을 비교해 손님에게 가장 적합한 상품을 추천하는 중개 역할을 하며, 수수료를 통해 수입을 창출합니다. 이때 수수료는 손님이 지불할 수도 있고, 렌더가 부담할 수도 있습니다. 수수료를 손님이 부담할 경우, 렌더가 지불하는 경우보다 일반적으로 이자율이 낮아집니다.

또한 융자 브로커들은 한 렌더가 아닌 여러 렌더(홀세일 렌더)와 협력하기 때문에 다양한 융자 상품을 제공할 수 있습니다. 따라서 자격 요건이 부족하거나 금융 상품에 대한 이해가 부족한 분들, 융자 과정이 복잡한 분들에게는 브로커를 이용하는 것이 유리할 수 있습니다.

이자율 측면에서는 렌더가 유리한지 브로커가 유리한지는 융자 상품에 따라 다릅니다. 예를 들어, 융자 금액이 120만 달러 이상인 점보 융자의 경우에는 대형 은행 같은 디렉트 렌더가 유리한 경우가 많습니다. 반면, 120만 달러 미만의 융자는 브로커가 더 유리할 수 있습니다. 현재 미국에서 점보 융자는 주로 대형 은행을 통해, 그 외 대부분의 융자는 브로커나 모기지 전문 렌더를 통해 이루어지고 있습니다.

물론 예외도 있습니다. 손님의 자격 요건, 수입 규모, 신용 점수, 주택 형태 등 다양한 요인에 따라 점보 융자를 브로커를 통해 진행하거나, 반대로 컨포밍 융자를 디렉트 렌더에서 진행하는 경우도 있습니다.

융자 비용에 대해서도, 브로커를 통하지 않으면 비용이 줄어든다고 생각하는 분들이 많지만, 반드시 그런 것은 아닙니다. 최근에는 경쟁이 치열하고 정보가 많기 때문에 렌더든 브로커든 비용은 비슷하다고 보시면 됩니다. 따라서 손님이 몇몇 브로커와 렌더에 직접 접촉해 이자율과 비용을 비교해보는 것이 가장 좋습니다.

다음으로 융자 상품의 다양성, 진행의 신속성, 승인의 유연성 측면에서는 브로커가 절대적으로 유리합니다. 브로커는 여러 홀세일 렌더와 협약을 맺고 있기 때문에 다양한 선택지를 제공할 수 있고, 진행 도중 문제가 생겨 승인이 어려워질 경우 다른 렌더를 통해 빠르게 대처할 수 있습니다.

특히 주택 구매를 위한 에스크로를 열어놓은 경우 클로징 날짜를 맞추는 것이 중요한데, 유연성과 신속성을 가진 융자 브로커의 도움을 받는 것이 유리하다고 볼 수 있습니다.


▶문의: (213)393-6334