▶문= 집을 사기 위하여 부동산 에이전트에게 연락을 했더니 사전 융자 승인서를 받았는지를 물어왔습니다. 사전 융자 승인서가 무엇이고 어떻게 받을 수 있나요?


▶답= 사전융자승인서(Pre-approval letter)란 집을 살 계획이 있는 바이어가 렌더의 융자담당자로부터 특정한 금액까지 융자를 받는데 문제가 없다고 받는 편지를 말합니다.

집을 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아서 사야하기 때문에 집 살 계획이 있는 사람들은 부동산에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아야 합니다. 그래야 얼마를 다운하고 얼마를 융자받아 얼마짜리 집을 살 수 있는지 큰 그림을 먼저 그릴 수 있습니다.

융자받기에 충분한 자격이 있는지, 어떤 조건으로 얼마를 받을 수 있는지, 최고조건의 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 것이 있어서 이자율이 좀 올라가는지, 부족한 것을 고쳐서 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등등 수많은 사항에 대하여 상담을 한 후 주택구입 계획을 세우는 것이 옳은 순서입니다.

사전융자승인서를 받지 않은 채 집 계약을 하고 에스크로를 먼저 열면 설령 융자를 받을 수는 있다 하여도 높은 이자율의 안 좋은 조건의 융자를 울며 겨자먹기 식으로 받게 될 수도 있습니다.

사전융자승인서를 발행하기 위하여 렌더의 융자담당자는 손님의 수입과 직장경력, 신용과 채무상태, 은행잔고 등 제반 자격요건을 세밀하게 검토합니다. 심사기준의 중요한 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다.

하지만 사전융자승인서를 받았다고 최종융자승인이 보장되는 것은 아닙니다. 융자담당자가 수입계산을 잘못했거나, 중요한 심사기준의 적용을 놓쳤다거나, 나중에 심사기준이 바뀌었다거나, 주택감정이나 타이틀에 문제가 생겼거나, 추후 렌더의 각종 검증 과정에서 문제가 생길 경우에는 최종융자승인을 못 받을 수도 있습니다.

따라서 사전융자승인서는 경험과 심사기준에 대한 지식이 많은 융자담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다. 융자담당자는 손님의 복잡한 세금보고서를 읽고 심사기준에 맞는 정확한 수입을 계산해 낼 수 있어야 합니다. 또한 심사기준에 문귀로 표현되지는 않았지만 융자승인에 직접적인 영향을 줄 수 있는 많은 경우를 알고 있어야 합니다.

한편 최근 들어서는 수입을 검증하지 않고도 융자를 해주는 다양한 프로그램이 많이 생기면서 수입을 반드시 검증해야만 하는 풀닥으로 자격이 안 되는 손님들도 충분히 집을 살 수 있게 되었습니다. 따라서 융자시장의 빠른 변화를 잘 파악하고 많은 렌더들의 다양한 프로그램을 보유하고 있는 융자회사의 담당자에게 사전융자승인서를 신청하는 것이 좋습니다.

그리고 융자담당자를 가능한 일찍, 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받을 것을 권합니다. 손님이 예상치 못한 신용보고서상의 문제점이 나타났거나, 은행잔고증명서의 자금출처 문제, 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 밸런스 등 채무와 관련된 문제가 있을 경우 해결하는 데 많은 시간이 필요할 수도 있기 때문입니다.

그리고 융자상담 자체는 여러 담당자들과 할 수는 있겠지만, 사전융자승인서는 가능하면 나중에 실제로 융자 신청할 담당자에게 신청하는 것이 좋습니다.

주택구입은 시간이 오래 걸리고 힘든 과정입니다. 융자상담은 이 길고 힘든 과정의 첫 걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해서 그 과정이 좀 더 쉽고 편해질 수 있을 것입니다.


▶문의:(213)393-6334