▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다.


▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다.

물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다.

리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다.

HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다.

주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다.

리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다.

어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다.


▶문의:(213)393-6334