▶문= 은퇴 후 소셜을 받으면서 생활합니다만 항상 여유자금이 부족해 불안할 때가 많습니다. 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 활용하여 비상시에 쓸 수 있는 자금을 확보 할 수 있는 방법이 궁금합니다.


▶답= 집의 에퀴티 (집값과 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 비상자금을 확보하는 가장 보편적인 두 가지 방법이 현금 인출 재융자와 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 설정하는 것입니다. 현금 인출 재융자의 경우는 지금 이자율이 높을 뿐만 아니라 은퇴하여 수입 증명이 충분치 못할 경우에는 융자 승인을 못 받는 경우가 많습니다. 설령 승인을 받더라도 이자율이 높은 상품일 가능성이 높고, 월 페이먼트 또한 부담스러울 수가 있습니다. Heloc 경우는 한꺼번에 돈을 꺼내는 융자가 아니라 필요할 때 꺼내 쓸 수 있는 라인을 설정하는 것으로 아주 편리한 상품임에는 틀림없습니다. 만약에 이미 기존 융자가 있다면 이를 건드리지 않고 2차로 담보가 설정됩니다.

하지만 Heloc 역시 심사 기준이 까다롭고 요구하는 서류도 많아 은퇴자들은 쉽게 승인을 못 받는 경우가 다반사입니다. 상당한 규모의 수입을 증명할 필요가 있고 준비해야 할 서류도 많습니다. 충분한 수입이 증명이 되는 경우에는 집값의 80% 이상까지도 설정할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 50%까지 정도 승인이 가능할 수 있으나, 이마저도 취급하는 은행이 적어 받아내기가 무척 힘든 현실입니다.

또한 지난 서브 프라임 사태와 팬데믹 때에도 경험하였듯이, Heloc의 경우 은행이 사전 예고 없이 갑자기 line의 규모를 줄이거나 동결할 수도 있습니다. Heloc의 만기는 최장 30년을 주기도 하지만 10년 이후에는 원금과 이자를 20년 상환으로 갚아야 하기 때문에 월페이먼트가 많이 늘어납니다. 이러한 현금 인출 재융자와 Heloc의 단점들을 단번에 해결하고 쉽게 얻을 수 있는 대안이 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정하는 것입니다.

리버스 모기지 Heloc은 손님이 62세 이상일 때 신청이 가능한 상품입니다. 수입은 재산세와 집보험을 커버할 정도면 충분하기 때문에 대부분의 소셜 시큐리티 수혜자들은 문제가 없습니다. 에퀴티가 충분하다면 적은 소셜 수입도 문제없이 승인이 나올 수 있습니다.

리버스 모기지 Heloc은 FHA가 자금 지급을 보증해 주기 때문에 한번 오픈하면 라인의 규모가 줄어들거나 동결되는 경우가 전혀 없습니다. 오히려 매년 쓸 수 있는 규모가 늘어나는 특징이 있습니다. 그리고 가장 큰 특징인 월페이먼트 없이 사망하거나 집을 팔 때까지 쓸 수 있습니다. 집을 팔 경우에는 당연히 융자 밸런스를 갚고 나머지는 손님이 취하게 됩니다. 그리고 최악의 경우 손님이 사망하거나 집을 팔았을 때 융자 밸런스가 집값을 넘어선 경우에도 손님이나 손님의 상속자들에게 그 모자라는 부분에 대한 책임은 전혀 없습니다.

이 역시 FHA를 통해서 렌더들이 보증을 받기 때문입니다. 리버스 모기지 Heloc을 받은 후에도 집의 소유권은 당연히 손님에게 남아 있으며 집값 상승으로 인한 에퀴티의 증가는 손님의 몫이 됩니다. 또한 리버스 모기지 Heloc 설정 후 사용한 원금은 언제든지 페널티 없이 갚을 수 있으며, 더 낮은 이자율로 재융자도 가능하다. 리버스 모기지를 통한 돈의 수령은 수입도 연금도 아닌 융자를 받는 것이기 때문에 소셜 시큐리티, 메디케어 등의 각종 혜택에 아무런 영향을 주지 않습니다. 집의 에퀴티를 통한 비상자금 확보 수단은 다양하나 각각의 장단점이 많으므로 전문가와의 상담을 통해 자신에게 적합한 방법을 찾는 것이 좋을 것 같습니다.


▶문의: (213) 393-6334