주택 양도세 - ASK미국 - 미주중앙일보

찰리 유 Charlie Yu 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/4/2024 9:03:44 AM

1. Ownership Test, Use Test, 거주기간 3가지 조건에 해당되면 양도 차익에 대한 면세 혜택이 있습니다.

2. 주택 매도 전 5년 동안에 최소한 2년 동안 그 집을 소유하였고 또한 2년 동안 거주한 적이 있다면 양도 차익의 25만불까지 그리고 결혼하여 합산 신고를 하는 경우 50만불까지 면세 혜택이 있습니다.

3.어떤 사람과 공동소유한 집으로 각각 개별 신고를 하는 경우, 위 3가지 요구조건이 각자에게 적용되며, 각각 25만씩 면세가 가능합니다.

4.공동 소유하는 방법에는 Tenancy In Common, Joint Tenancy등이 있습니다. Tenancy In Common일 경우 각 소유자는 자신의 부분에 대해 상속권을 가지며, 이를 다른 사람에게 전달 할수 있습니다. Joint Tenancy 일 경우 각 소유자의 사망시 해당 부분이 생존자에게 자동으로 이전됩니다.

5.위의 사례를 보았을 때 한 사람이 사망후에 (상속인)2년 이상 거주할 계획이시면 25만불 세금 혜택이 있을 것으로 보입니다.그리고 생존자 소유권자는 이미 2년 이상을 사셨기 때문에 25불 세금 혜택이 있습니다.

6세금 공제 및 상속에 관련된 복잡한 사항이 있으므로,정확한 정보를 위해서는 세무 전문가나 부동산 변호사와 상의하시길 바랍니다.

찰리 유 Charlie Yu [주택/부동산]

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김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/4/2024 1:09:15 PM

26 U.S. Code § 121 - Exclusion of gain from sale of principal residence

(d)Special rules

(2)Property of deceased spouse 조항에 의거하여,

배우자가 주택 판매 당시 사망한 경우,

(i)either spouse meets the ownership requirements . . .

(ii)both spouses meet the use requirements of subsection (a) with respect to such property; and . . .

배우자 사망 후 2년 이내에 판매가 발생하는 경우
생존 배우자 (납세자)는 'Joint returns' 으로 최대 $500,000의 이득을 제외할 수 있으며

'exclude up to $500,000 of gain'

'부부가 아닌 경우, 여동생과 같이 공동 소유주로, 한 사람의 사망 후에 팔면;

사망한 분이 사망전에 Section 121 exclusion 요건들을 충족시켰음에도 불구하고

고인에 대한 "Section 121 exclusion" 을 청구할 수 없다고 하네요.

그러므로, 해당 집 공동 소유주가 "Joint Tenancy" 이고 두 분 중에 한 분이 사망하면
다른 한 분 생존자가 해당집 소유(100 %) 의 판매에 대하여

최대 $250,000까지 총 소득에서 제외할 수 있고,

해당 집을 "Tenancy in common" 으로 공동으로 소유하고 판매 시쯤에 한 분이 사망하는경우면,

생존한 공동 소유주는 최대 $250,000까지 총 소득에서 제외할 수 있고,

"Tenancy in common" 의 공동 소유자 고인의 (리빙 트러스트/유언 등을 통하여)
재산 (지분)을 물려 받은 상속인(相續人)이
상속 받은 시점의 시장 가격에서 판매가 완료된 시점의 가격 차이에서 (지분에 대한)

capital gains or losses 이익/손해에 대하여 세금 보고의 의무가 있고
(이 경우, "Section 121 exclusion"은 적용이 안되지만, "stepped-up/down basis" 의 적용으로 . . . )

김영산 [주택/부동산]

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곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/15/2024 1:56:11 PM

일단 개별의 투자자나 동생과 소유권을 공동으로 소유하고 계신경우 5년간 2년실거주 요건을 충족하신다면 각각 개개인이 $250,000의 양도세 절감이 가능합니다. 간혹 지분식으로 50%를 매매하는경우도 있지만 커머셜이 아닌경우 하우스의 경우 좀 힘든 케이스입니다. 일단 사망시 그리고 여러가지 경우를 대비해서 최대한의 혜택 보존을 위해서 생존자녀에게 상속이 가능한지 여부를 포함한 사항을 상속 변호사를 통해서 상담을 하시는게 좋습니다 간단한 집한채라고 하여도 중요한 자산이고 특히 베스팅 즉 소유권 형태로만 본인의 이득을 보호 하시는것 보다는 추후 세금이나 발생가능한 증여나 상속 문제에 대비해서 트러스트의 설립등을 포함한 제반 상담이 필요하다고 봅니다. 참고 하십시요

곽재혁 [주택/부동산]

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