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Q.LA 집 차고 permit없이 방으로 변경할 경우 문제점

지역California 아이디w**g2****
조회1,811 공감0 작성일2/19/2024 8:55:47 AM

LA 카운티에 방 2개짜리 싱글 하우스를 살려고 합니다. 첫 구매입니다. 그런데 구입하려는 집의 차고가 방으로 수리 변경되었어요. 방 하나, 작은 화장실작은 샤워 공간, 침대 공간입니다. 차고가 방으로 변경된 것에 대한 permit은 없습니다.

 

1. 이런 집을 excrow하는 과정에 문제 없나요? inspection하는 과정에 차고 수리 정보가 노출될 것 같은데요.

 

2. 구입 후, 제가 매입자가 된 후, 만약 no permit이 노출되면 발생할 문제점은 제가 책임져야 하나요?

 

예를 들어, 시 당국에서 원상복구하라는 등 또는 별도 추후 permit 신청하는 과정에서 비용 등이 발생할 경우에 대한 책임 등 또는 다음에 매각시 불편한 문제 등.

 

3. 추가로, 1940년 완공 건물인데, 집안 구조를 보면, 구조변경 수리를 한 집으로 보입니다. 각 공간의 창문이 넓은 것이 1940년 스타일이 아니라 대략 2000년 이후 스타일로 보여집니다.

 

만약 최근 수리변경을 했다면 이 점에 대해서도 permit 공사 여부를 확인해야 되는지요?

 

경험 있는 분들의 조언 또는 의견을 듣고 싶습니다. 감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

김태우 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/21/2024 10:26:40 PM

안녕하세요? 싱글홈의 경우라서 글이 좀 많이 길어지겟지만 싱글홈 집 구매시에 봐야할거 정말 너무 

많아서 길더라도 유익한 내용이 있을수있으니 참고 하시길 바랍니다. 참고로 싱글홈은 집을 보여주는 

에이전트따라 정말 천차만별일수도 있으니 집 볼줄아는 에이전트 동행하시길 바랍니다. 


싱글홈의 경우에는 특별한 제약이 있거나 city inspector 가 방문해서 시정명령을 내리기 전까지 걸릴수있는

확률이 극히 드물어서 (보통 네이버가 신고해서 시티에서 인스펙터가 나옵니다) 

보통의 경우 불법 증축, 방 화장실 확장 , 새로 만들거나 , 선룸 , 등등 수도없이 permit 없이 증축이나 

만든 경우가 많은데요 이경우 이런 집을 구매하는 바이어가 만약 "융자"를 끼고 구매 하신다고 하면


1. 인스펙터는 특별히 믿으시지는 못합니다. 그날 하루 몇시간 하는 인스펙션이 전부이고 인스펙터 마다 

  천차만별로 볼줄 아는 사람도 없을 뿐더러 해줄수 있는말은 시에가서 펄밋 확인해봐라 라는 말 한마디가 

  전부일 것입니다. 에스크로는 특별히 문제가 되지는 않는것이 바이어가 현재 컨디션에 순응하시고 구매 

  하시는걸 진행하시면 특별한 문제는 없습니다. 


2. 추후에 집 판매시에 똑같이 집을 구매하려는 바이어에게 permit 유무를 따져본다던지 , 금액 네고라던지

    당연히 바이어가 요구하는 사항들이 있을수 있겟습니다. 불편할 수도 있지만 구매하려는 바이어 성향에 

    따라 틀려질수도 있습니다. 만약 캐쉬바이어가 구매한다고 하면 융자 자체도 필요없으니 본인이 마음에 

   들어서 사면 그만이겟지요. 


**만약 질문자분이 융자를 끼고 위 집을 구매한다고 하시면 현재 개라지를 주거용 공간으로 쓰고있다고 하면 

   "감정사" 가 이문제를 잡을수 있는 확률이 매우 높습니다. 방 개수나 화장실 개수가 카운티 상에 등록된 것과

   틀리거나 사이즈가 차이가 많이 난다고 하면 집을 판매하는 셀러측 에이전트, 셀러에게 펄밋 유무를 

   확인해보려 할수도 있습니다. 질문자분이 이때 보실수 있는 불이익은, 최악의 경우 융자 거부 또는 셀러측에게

   개라지를 원상 복구 (융자를 내어주는 조건) , 또는 감정가가 낮게 나올수 있겟습니다. 


 최근 수리 변경을 햇다고 하는게 의심이 되시면 만약 에스크로 현재 진행형인경우는 , 셀러측에 자세한 disclosures, seller property questionnaire , transfer disclosure statement 를 요청을 하시고 , 에스크로 

진행중이 아니라 관심있는 집이라고 하시면 도움 주시는 에이전트분이 확인 도와드릴수 있겟습니다.  


** 또한 싱글홈이라고 하셧으니 , 집안에 증축을 한 정황이 있는 경우는 보통 집안 Level이 틀릴수 있습니다. 집안

   계단이 2개이상 보이거나 서로 다른 높낮이가 많다던지 , 루프 컬러나 라인이 틀리다던지 , 네이버와 share 

   하는 담장이 내집과 너무 가깝다던지 하는경우 (이외에도 다양한 종류가 너무 많습니다) 의심해 볼수있습니다. 

   Title 즉 집에대한 고유 정보는 에이전트들이 충분히 볼수있으니 먼저 이 내용 , 방 화장실 개수 , SQFT 등등

   먼저 확인을 하시고 premit 에 대한것은 각 도시 planning department 에 전화 걸어보셔도 확인이 가능할것         입니다. 만약 사이즈가 카운티 등록된것과 좀 틀려보이는데 애매한 사이즈라 잘 모르겟다고 하시면 일반 

2 car garage는 20 X 20 즉 400 sq 정도 되구요 ,  화장실 반개 짜리는 대략 70-90 SQ 정도된다고 됩니다. 



만약 LA city라고 하신다면 https://ladbsdoc.lacity.org/ 에서 펄밋 유무나 집에대한 violation 확인 가능하시구요 집에대한  sqft나 방개수들 좀더 정확히 보고 싶으시면 https://zimas.lacity.org/ 여기서 찾아 보시면 됩니다 

  도움이 되셧기를 바랍니다 

김태우 [주택/부동산]

직업 부동산 에이전트

이메일 realtortaewoo@gmail.com

전화 213-268-4384

김태우
곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/15/2024 12:53:38 PM

거라지가 주거공간으로 불법으로 변경이된경우 일단 은행에서 감정을 할경우 감정사가 지적을 하게되고 이로인해 융자시 문제가 생길수있습니다. 그리고 특히 부엌과 같은 배관이 포함된 시설이 추가된 경우에 원상복구시 비용이 상당히 발생합니다. 만일 여분의 땅이있어서 주차공간으로 대신 사용이 가능하다면 추가로 퍼밋을 카폿등의 형태로 가능한지 알아보셔야 합니다. 손님들이 특히 오래된 주택을 구입시에 반드시 해당 시에 building department 나 planning department 등을 통해서 특히 해당 사실을 시에서 적발했는지의 여부에 대해서 셀러를 통해서 그리고 시의 기록으로 반드시 확인하시도록 권고해 드립니다. 추후 관련해서 고발이 들어가거나 이미 시에서 시정조치한 사실이 있다면 이에 관련된 법적인 책임은 에스크로 후에 소유권이 이전된다면 바이어가 질수있습니다. 렌더에게 물어보시고 해당사실이 융자상 문제가 되는지와 셀러의 disclosure 를 확인하시고 시에 물어보셔야 합니다. 절대 가벼운 사항이 아닙니다. 참고하세요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁

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