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Q.LA 한인타운 상업용 부동산 캡레이트는 어느정도인가요?

지역California 아이디p**ific****
조회2,305 공감0 작성일10/3/2021 12:37:47 PM

LA 한인타운에 조그만 수익성 부동산을 알아보려고하는데

보통 캡레이트는 3~5% 사이로 가격이 형성된다고 하더라구요.

그래도 많이 거래되는 캡레이트는 어떤지 또

요사이 금리가 낮아서 캡레이트의 변동은 없는지 궁금합니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

김태우 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/4/2021 1:18:06 PM

안녕하세요 ?

수익성 부동산은 팬데믹전 그리고 4년전쯤에는 20-25% 다운 하고 구매하셔도 한타같은경우 4유닛까지는 

4프로 초중반 정도이지만 요즘은 금액도 상승을 많이 해서 다운은 최소 40프로 이상은 하셔야 4프로 근접하게하셔야 수익성이 그나마 나온다고 할수있습니다. 

요즘은 다운하실 여력이 있으시면 재산세 낮고 HOA 비용은 290불 미만짜리 작은 부동산을 여러개로 

나누어 구매하시는것이 더 수익률이 높겟습니다. 예를들어 100만중반 2-3유닛 한타에 구매 하는것보다는 콘도라도 40만 짜리 2-3개를 구매 하시는것이 땅값 오름세 , 수익률이 좀더 낳겟다고 볼수있습니다.

공식중 하나가 1유닛짜리 부동산 기준으로 (도시 , 카운티 , 로케이션마다 차이는 조금씩 있음) 10만불짜리는 집 렌트비는 $1,300 - 50만짜리 렌트비는 $2,400 - $2,600 , 100만짜리는 약 4천 초중반 정도 받을수 있습니다.  렌트비는 오히려 싼 부동산을 여러개 쪼개어 구매하시는것이  큰 부동산 한채 사시는것보다는 높습니다. 부동산은 하나의 부동산만 놓고 Quality가 아니라 quantity 즉 질보다 양으로 가지고 계시는 것이 수익률면에서 좀더 효과적이라 할수 있겟습니다. 이율은 3% - 에서 아직 머무르고 있습니다. 이 방법이 항상 옳다고 말씀 드릴수는 없지만 다운 페이먼트를 쪼개어 여러채의 부동산을 소유 하시려고 하는것도 요즘 트렌드 입니다. 펜데믹 이후로 아파트라고 불리는 멀티 유닛들은 조금 시들한 편이기는 하구요 , 머니 파워가 있는 인베스터들이 유닛에서 일반 1유닛짜리 콘도 타운홈 싱글 홈으로도 많이 넘어오셔서 오퍼 경쟁 , 금액도 좀더 치열해 진데 요즘 상황입니다. 도움이 되셧기를 바랍니다   

김태우 [주택/부동산]

직업 부동산 에이전트

이메일 realtortaewoo@gmail.com

전화 213-268-4384

김태우
김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/4/2021 1:37:36 PM

property's fair market value 의 변동없이 금리가 낮아질 경우 cost of financing 모기지가 적어져서  
Net Cash Flow (NCF) 가 높아져 수익률과 부동산 가치가 올라 갈 수 있겠죠.

(NOI 에 변동이 없다는 가정하에).


중요한 관건은 Cap Rate 을 결정하는 요소인 
많이 상승된 건물가격이  Cap Rate을 낮추겠죠!
(동일한 
Net Operating Income (NOI)에 대하여)


아래 링크들을  읽어보세요.
"Apartment cap rates across Greater Los Angeles have consistently tracked below the national average. Through fourth-quarter 2020, Greater LA cap rates averaged 4.6%, based on a Chandan Economics analysis of Real Capital Analytics’ hedonic data 
(Chart 1)."  


https://arbor.com/blog/2021-los-angeles-multifamily-investment-trends-report/
https://www.realtymogul.com/knowledge-center/article/how-interest-rate-drops-affect-commercial-real-estate-investing 
https://apartmentloanstore.com/los-angeles/california/cap-loan-rates

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/4/2021 1:38:16 PM
최근에 투자 부동산의 경우 모기지 이자율이 1-2주사이에 오르기 시작하면서 큰폭은 아니더라도 추가 이자율이 올라갈 가능성이 높아지고 있습니다. 상업용의 경우 아직은 팬데믹 상황들이 완전히 정리가 된것이 아니기 때문에 리테일 상가의 경우 상대적으로 높은 다운을 요구하고 개별적인 심사에 의해서 융자를 진행해주는걸로 알고있고 웨어하우스는 여전히 인기가 있다고하지만 가격이 상대적으로 지난 1-2년간 많이 올랐고 본인이 오너유스가 아닌경우 렌트 demand는 높지만 구입 가격이 높아져서 경험이 적으신 분들은 진입 하시기가 힘들것으로 보입니다. 오피스의 경우 아직은 개인이 하시기에는 시기상조라고봅니다. 앞으로 앞서 언급드렸던 모기지 이자율의 상승으로 실거주 목적의 바이어가 상대적으로 분리해지는 상황이 될것이고 이에 맟추어 융자가 가능한 투자가의 경우 (상대적으로 주거용보다 까다로워졌습니다) 차라리 residential에 촛점을 맞추시고 알아보시는게 좋다고봅니다. 그리고 가능하시다면 HOA 가 있는 콘도 단지보다는 하우스로 결정하시는게 지역별로 투자 merit가 더 뛰어나다고보시면 됩니다. 그리고 최근에 가버너가 서명한 SB 9,10과 더불어 기존의 ADU 관련한 법안으로 상대적으로 가격이 비싸진 현상황 에서도 장기적인 관점으로 본다면 단독주택에 투자 하시는편이 훨씬 나은 대안이 된다고 봅니다. 더이상 단순하게 구입하시고 렌트 주시고 관련 비용공제후 남는 방식으로 하시는 투자 보다는 가격이 높은 현상황 에서는 가치를 창조 가능한 방향으로 투자 방향을 잡으시고 장기간 유지 전략이 필요하다고 봅니다. 참고 하세요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁

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