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Q.오피스 상가 구매에 관해서 질문 드립니다

지역California 아이디p**rmdor****
조회4,804 공감0 작성일2/5/2013 12:18:38 AM
저는 약국을 차리려고 알아보고 있는 중입니다.
몇일전 중개인 분에게 연락이 왔는데 약국을 열 수 있는
좋은 장소가 나타났다고 하더군요.
자신과 잘 아는 리얼터분이 소개했다고 하는데요
그런데 비지니스 매매가 아니라 1500sf 오피스 건물을 사라고 하더군요.
(메디컬 플라자 중심부쪽에 살짝 숨어있는 있는 장소이더라구요)
주인이 기존 픽스쳐와 약국라이센스를 남겨둔 채로 지난 1년6개월 동안
리스를 놓을려구 시도했는데 잘 안돼서 그냥 팔기로 했다는군요.

제가 궁금한 점은요
1. 중개인(약국전문 브로커)분이 저에게 직접 연락을 한 경우라 저에게는
담당 중개인이 없습니다. 저도 별도로 고용해야 하나요?
아님 그냥 진행해도 될까요?
2. 커미션이 3%라 하던데 상가건물은 바이어도 커미션을 내는건가요?
3. 그 건물은 2008년5월에 500,000에 현주인이 샀던 건물인데
(리먼브러더 사태 이전) 지금 42만불에 내놓았더라구요.
저는 딱 시세만큼만 주고 사고 싶은데 그 시세를 어떻게 알아봐야하나요?
4. 그 건물이 메디칼 플라자이구 이전에 약국을 하던 자리인데
제가 그 자리에 약국을 열 수 있는지 시청에 가서 확인해야 될까요?

답변 기다리겠습니다. 감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

Young Cho, 조영택 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/5/2013 12:45:14 AM
우선 질문하신부분에 대해 답변을 드린다면,

1.연락해주신 에이전트가 건물의 리스팅을 가지고 있나요? 아니면 질문하신분 이 평소에 구입의사를 밠혀 연락을 해 오시던 에이전트인가요? 리스팅을 가지고 있다면(죽 건물주의 에이전트라면) 바이어인 질문하신분을 대변하며 딜을 진행해주실 본인의 에이전트를 구하시는게 정당하시지 않을까요?

2. 바이어는 컴미션에 신경쓰실 일 없습니다. 에이전트와 바이어의 계약이 없엇다면................

3. 상업용건물감정사를 고용해서 감정을 받아보면 정확한 시세를 알수있겠지만본인의 에이전트가 있으면 그분한테 마켓시세를 알아봐 달라고하면 비슷한 가격을 즉 마겟시세를 알수있겠습니다. 단 상업용부동산에 대한 경험과 이론을 잘아는 분이어야 하겠습니다.


그리고 건물이 1500sf 짜리 조그마한 단독건물입니까? 아니면 메디칼프라자의 한곳의 사무실스페이스(메디칼콘도?)입니까?
오랫동안 임대가 되지 않았던 장소라면 문제가 있다고 생각되지 않으신지요?
현명한 판단을 기대합니다...행운을 빕니다.
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Young Cho, 조영택 [주택/부동산>구매/판매 ]

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전화 82-10-8726-8949

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Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/5/2013 6:45:01 AM
질문 내용만으로는 확실하지 않은 부분이 있군요. 메디칼 프라자 중심부에 1500SF 건물이라면 오피스 콘도처럼 subdivision 이 되어 있지 않았다면 건물 중 일부분만 개인이 소유 할 수가 없읍니다.가격 보다는 먼저 소유권 확인을 하여 보시기 바랍니다. 매입하려는 부동산의 법적인 소유권자와 계약을 하셔야 합니다.
이런 확인 없이 어떤 금액이라도 선불로 지불하시면 않됩니다. 부동산 commission은 약속에 따라 buyer가 지불할 수도 있지만 정상적인 거래에서는 대부분 seller가 지불하는 것이 통예입니다.
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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/6/2013 11:59:14 AM
1. 가능 하시면 선생님을 위한 중개인이 필요로 하지만 이경우에는 매물을 보여준 중개인이 있으므로 선생님이 별도의 커미션을 지급하는 조건이 아니라면 셀러쪽에서 커미션을 바이어 에이전트에게 지급하지 않을것 같습니다.

2. 보통은 셀러가 내지만 계약에 따라서는 바이어가 내실수도 있습니다.

3. 일단 시세를 알아 보시는게 상업용의 경우 쉽지가 않습니다. 다만 오너 유스로 건물을 사시는 경우라면 SBA 융자로 알아 보시면서 감정가와 관련된 사항을 확인 하시기 바랍니다.

4. 당연히 알아 보셔야만 합니다. 약국의 경우는 정확히는 모르겠지만 일단 카운티와시청에 가능한 모든 라이센스의 유무와 함께 여러가지 세금이 확실히 체납없이 크로즈 되었는지를 알아 보시기 바랍니다. 그리고 두가지 중요한 것은 이경우에 왜 가계가 오래 비었는지를 알아 보셔야만 합니다. 제 생각에는 인근에 wall green과 같은 경쟁 업소가 들어 왔는지 아니면 위치가 안좋은지 아니면 이상가 자체가 손님이 적은지등을 파악 하셔야만 합니다. 메디컬 빌딩들은 과거 4-5년간 은행으로 넘어 가거나 주인이 바뀐곳이 적지않고 약간 투기적으로 투자가 이루어진 경우가 적지 않았습니다. 그리고 해당 건물을 구입 하신다고 하셨는데 한국식으로 말하자면 개별 등기가 되어있는지를 확인 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.
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4**ki**** 님 답변 답변일 2/5/2013 6:41:28 AM
상업용 건물은 집의 시세처럼 비교가 쉽지 않습니다.
agent는 거래자이므로 감정가는 감정사를 통해서 하십시오..
p**rmdor**** 님 답변 답변일 2/5/2013 9:39:08 AM
답변 주신분들 감사합니다. 조영택님 1번에 대해서는 저희는 약국거래를 원해서 연락하던 브로커 분이 리얼터 하시는 친구분에게 예전 약국하던 곳 상가가 매물로 나왔다는 얘기를 듣고 가까운 곳에 사는 저희에게 연락을 주신겁니다. 브로커분과는 약국매매를 위한 에이전트 계약서에 사인을 했었구요. 즉 브로커분의 친구분이 건물주의 에이전트입니다. 약국 브로커분은 건물주 측두 아니구 저희측두 아닌것 같습니다. 그리고 부동산에 대한 전문가도 아니구요. 그리고 말씀하신대로 이 자리에 할 지 엄청 고민하구 있습니다. 조셉님 말씀하신 부분은 메디칼프라자가 직사각형 모양으로 클리닉이 쭉 있고 가운데에 또 건물이 있어서 4개 업소로 나누어져 있습니다. 기록으로는 50만불에 구입해서 40만불 론을 받은걸루 되어 있더라구요. 하지만 정식으로 확인해 봐야겠네요. 정말 건물가격은 애플트리님 말씀대로 알아보기가 쉽지가 않네요. 모두들 감사합니다.
y**ngtch**** 님 답변 답변일 2/6/2013 10:53:41 PM
약국을 하시려하신다니 약사이시겠지요? 그러하시다면 어느 비지네스나 마찬가지 이론입니다. 새로 시작하는 사업테인데 그장소에서 장사를 해보지도 않고 덥썩 건물을 구힙해서 차리려하신다면 시작이 좋게 보이지 않습니다. 사업체는 처움에 무너지면 참으로 고통이 큽니다. 후에 자신감의 결여도 함께 나타나고.....
우선 약국이 필요한 동네에 조그만 샤핑쎈타나 인도변의 리테일스페이스를 임대하시어 직접 차리시는게 최상의 선택이 되실것같습니다. 그리하다가 자신이 생기 시면 그건물을 매입하시면 가장 안전한 방법이 될겄입니다.
자리를 찾으시는데 도움이 필요하시면 연락주시면 도와 드리겠습니다. 그에 따른 비용은 없습니다. 조영택들림

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