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James Kwon 님 답변
[주택/부동산]
답변일
8/30/2014 8:20:29 PM
안녕하세요?
먼저 질문자님의 질문에 있어서 명확하지 않은 문제점들이나 질문의 모호함으로 인하여 성실한 답변을 주지 못할수도 있음에 대하여 양해를 구합니다.
1) 건물주와의 리스
먼저 질문중에 건물주와의 리스 계약이 전 주인이 가지고 있던 리스를 그대로
넘겨 받았거나 질문자님이 본인 이름으로만 새로운 리스 계약을 하셨던 어떤 형태로라도 리스 계약이 되어 있다면 건물주나 테난트나 성실한 의무와 권한을 동시에 누리게 되어 있습니다.
즉 건물주가 새로운 테난트이신 질문자님과 맺은 리스 계약서에 전 주인 즉 셀러의 건물주에 대한 금전적인 의무를 이행하지 않음으로 해서 건물주나 질문자님 새 테난트가 취소할수 있다는 조항이 없다면 당연히 리스 계약은 해지 할수가 없고 그러한 조항이 있는 리스 계약서는 일반적으로 존재하지 않습니다.
즉 리스 게약서에 나와 있는 계약의 성실한 이행이 지속 되어야만 합니다.
2) 에스크로가 크로징이 되지 않았다.
일반적으로 이해 할수 없는 문제로 먼저 질문자님은 에스크로 크로징 스테인먼트에 나온 모든 금전적인 의무 즉 모든 사업체 구입 대금, 에스크로 비용, 리스 디파짓 등등이 완전히 지불이 되어야만 현재의 영업 장소에 입점하실수 있는데 어떻게 에스크로가 크로징이 되지 않은 것인지요?
다시 말씀드리면 바이어가 모든 대금을 에스크로에 지불하고 에스크로 클로징 스테인먼트에 셀러와 바이어가 싸인을 하였다면 에스크로는 크로징된 것입니다.
3) 셀러와 건물주, 셀러의 세금 문제
만일 셀러와 건물주와의 관계에 있어소 전 주인이 밀린 렌트비나 관리비용이 있다면 에스크로에 들어와 있는 질문자님의 완불된 사업체 매각 대금 ( 셀러의 입장에서 )에서 셀러의 확인을 받아서 에스크로에서 건물주에게 지불하면 되며
만약 주 조세 형평국 ( Board of Equalization )이나 고용 개발국 ( E.D.D.)에
완불되지 않은 판매세나 직원의 세금 문제등은 셀러가 각 해당 정부기관과 해결해야 될 문제로 셀러는 각 해당 기관에서 아무런 잔여금이 없다는 서류를 받아서 에스크로에 제출함으로써 에스크로에 남겨진 잔여 대금을 받을수 있으므로 바이어와는 별개의 문제입니다.
4) 셀러가 해결하지 않은 금전적 문제라는 것이 일반적으로 다 지불되지 않은 원 재료나 서비스 대금인데 이는 에스크로중에 12일의 정상 업무를 보는 기간중에 일반 공고를 ( Publication for 12 Business Days Not Calender Days by Law ) 통하여 서비스나 물품 공급자들이 에스크로에 크레임을 할수 있는 기간으로 바이어를 보호하기 위한 조항인데 당연히 그 기간이 지났으므로 에스크로가 끝났다고 볼수 있습니다.
다시 한번 에스크로 회사의 담당자와 잘 상의하시고 현재의 종결 상태에 대한 명확한 이해를 하시기를 권해 드립니다.
도움이 되시고 이해가 되시었기를 바랍니다.
고맙습니다.
먼저 질문자님의 질문에 있어서 명확하지 않은 문제점들이나 질문의 모호함으로 인하여 성실한 답변을 주지 못할수도 있음에 대하여 양해를 구합니다.
1) 건물주와의 리스
먼저 질문중에 건물주와의 리스 계약이 전 주인이 가지고 있던 리스를 그대로
넘겨 받았거나 질문자님이 본인 이름으로만 새로운 리스 계약을 하셨던 어떤 형태로라도 리스 계약이 되어 있다면 건물주나 테난트나 성실한 의무와 권한을 동시에 누리게 되어 있습니다.
즉 건물주가 새로운 테난트이신 질문자님과 맺은 리스 계약서에 전 주인 즉 셀러의 건물주에 대한 금전적인 의무를 이행하지 않음으로 해서 건물주나 질문자님 새 테난트가 취소할수 있다는 조항이 없다면 당연히 리스 계약은 해지 할수가 없고 그러한 조항이 있는 리스 계약서는 일반적으로 존재하지 않습니다.
즉 리스 게약서에 나와 있는 계약의 성실한 이행이 지속 되어야만 합니다.
2) 에스크로가 크로징이 되지 않았다.
일반적으로 이해 할수 없는 문제로 먼저 질문자님은 에스크로 크로징 스테인먼트에 나온 모든 금전적인 의무 즉 모든 사업체 구입 대금, 에스크로 비용, 리스 디파짓 등등이 완전히 지불이 되어야만 현재의 영업 장소에 입점하실수 있는데 어떻게 에스크로가 크로징이 되지 않은 것인지요?
다시 말씀드리면 바이어가 모든 대금을 에스크로에 지불하고 에스크로 클로징 스테인먼트에 셀러와 바이어가 싸인을 하였다면 에스크로는 크로징된 것입니다.
3) 셀러와 건물주, 셀러의 세금 문제
만일 셀러와 건물주와의 관계에 있어소 전 주인이 밀린 렌트비나 관리비용이 있다면 에스크로에 들어와 있는 질문자님의 완불된 사업체 매각 대금 ( 셀러의 입장에서 )에서 셀러의 확인을 받아서 에스크로에서 건물주에게 지불하면 되며
만약 주 조세 형평국 ( Board of Equalization )이나 고용 개발국 ( E.D.D.)에
완불되지 않은 판매세나 직원의 세금 문제등은 셀러가 각 해당 정부기관과 해결해야 될 문제로 셀러는 각 해당 기관에서 아무런 잔여금이 없다는 서류를 받아서 에스크로에 제출함으로써 에스크로에 남겨진 잔여 대금을 받을수 있으므로 바이어와는 별개의 문제입니다.
4) 셀러가 해결하지 않은 금전적 문제라는 것이 일반적으로 다 지불되지 않은 원 재료나 서비스 대금인데 이는 에스크로중에 12일의 정상 업무를 보는 기간중에 일반 공고를 ( Publication for 12 Business Days Not Calender Days by Law ) 통하여 서비스나 물품 공급자들이 에스크로에 크레임을 할수 있는 기간으로 바이어를 보호하기 위한 조항인데 당연히 그 기간이 지났으므로 에스크로가 끝났다고 볼수 있습니다.
다시 한번 에스크로 회사의 담당자와 잘 상의하시고 현재의 종결 상태에 대한 명확한 이해를 하시기를 권해 드립니다.
도움이 되시고 이해가 되시었기를 바랍니다.
고맙습니다.
