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Q.법률상담-부동산법

지역California 아이디d**ude6****
조회1,439 공감0 작성일7/23/2009 6:47:25 PM


약 2년 6개월전 캘리포니아 주정부에 라이센스를 받아야하는 캐어 홈을 인수하였습니다. 수용인원이 법적으로 정해지는 시설입니다. 몇명을 수용할 수 있는 수용인원(room capacity)와 현재 또는 과거에 몇 명을 데리고 있는가가 인수가격 결정에 중요한 요인이됩니다. 이 사업체와 부동산을 인수하는 계약에 앞서 저는 부동산 과 사업체의 규모를 고려, 건물상태 전반을 점검할 수 있는 due diligence를 할 수 있도록 계약서를 작성했습니다만, 매도자가 due diligence를 거부하였고, 또한 부동산브로커도 계약 성사를 위해 매도자를 종용하지 못했습니다. 저 또한 계약은 체결한 상태이지만 매도자가 클로징 날짜를 계속 미루는 상황에서, 소득이 없이 생활비와 모기지페이먼트를 해야하는 상황이라 due diligence 를 거부하는 매도자의 태도를 거부하지 못하고 클로징에 임할 수 밖에 없엇습니다. 사업체를 인수받아 운영하는 동안 이상하게도 그 동안 문제시 되지 않앗던 해묵은 일들이 하나씩 일어낫습니다. use permit과 sprinkler backflow prevention system에 관련된 문제가 발생 수천달러가 소용되엇고 use permit관련하여서는 일단 퍼밋은 받기는 하였지만, 장래에 수만달러가 소용되는 공사가 요구되는 잠재적 비용이 아직 살아 잇습니다.
오늘의 질문은 Fire Code 문제 입니다.
제가 인수한 후 소방서로부터 인스펙션이 있엇는데, 이 건물의 많은 부분이 Fire Code에 맞지 않다는 것입니다. 예컨데 Fire Code에 맞지 않는 room이 2개가 잇고 그러면 총 4개의 beds를 잃게 되어 room capacity가 4개 줄어 들게 됩니다. capacity는 비지니스 가격 산정의 큰 척도중의 하나입니다. 저는 이 시설이 **명을 수용할 수 잇는 시설로 간주하고 그에 상응 하는 대가를 지불하였습니다만, 결국은 4명이나 수용을 덜 할 수 밖에 없는 시설로 판명 낫습니다.
물론 4명을 잃지 않게 시설을 보완하는 방법이 잇다고는 합니다만, 너무나 문제점이 크고 비용도 무척 들것으로 보입니다.
이런 상황에서 제가 취할 수 잇는 법적인 방법은 무었이지 궁금합니다.
귀하의 조언을 기다립니다.
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/24/2009 12:49:21 PM
법률적인 문제이기 때문에 법률조언은 변호사님과 상의를 하셔야 합니다. 다만 제 상식으로는 캘리포니아의 경우 1-2년전 부터 RCFE홈등의 소방관련 규정이 강화된것은 사실입니다. 스프링 쿨러의 추가설치등이 요구되며 또한 이조치가 없을경우 퍼밋이 취소될수도 있다고 들었습니다. 중요한 것은 계약서상에 모든 퍼밋과 시설상태를 점검할수 있는 충분한 시간을 요구하셨어야 하지 않나 싶습니다. 작년에 적지 않은 숫자의 이런 종류의 사업체가 거래된것으로 알고 싶습니다. 그리고 노인 care시설과 관련되어 앞으로의 정부지원이 삭감될 가능성이 있기 때문에 이런 종류의 사업체의 구입을 고려하실 경우 각별한 주의가 요망됩니다. 참고하시고 이 의견은 제 개인적인 의견임을 다시한번 밝혀둡니다. 변호사님과 상의하셔야 합니다.
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곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
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J**NCHO**** 님 답변 답변일 7/23/2009 8:59:42 PM
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