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Q.콘도 계약 진행시 알게된 litigation

지역ETC 아이디k**hyminki****
조회3,810 공감0 작성일1/11/2016 6:45:28 PM
안녕하세요? 며칠전 생에 처음으로 집을 사려고 콘도를 보러다니다가 마음에 드는 곳이 있어 오퍼 넣었고 카운터오퍼가 오가던 중 셀러가 오퍼를 받아드려서 바로 그 다음날 인스펙션을 하였습니다.

우선 인스펙션에서는 큰 문제될 사항은 없었지만 몇가지 자잘한 것을 갈아야해서 제 리얼터가 셀러측에 발견된 문제들 중에 중대한 문제 몇몇개에 대해서만 명시하였고요 지금은 셀러의 답변을 기다리고 있습니다.

그러는 와중 모기지를 받으려고 은행에 갔는데 은행에서 말하기를 condo association 에 pending litigation이 있다고 하더라고요 알아보니 콘도를 지은 회사(builder)를 상대로 소송한 상태라고 합니다.

전체 콘도 커뮤니티에 200정도의 유닛이 있는데 그 중 15개의 콘도의 창문이 문제가 있어서 hoa에서 콘도를 지은 회사에 소송을 한 것 입니다. 그런데 이 일로 인하여 은행에서는 해당 콘도 커뮤니티에는 모기지를 줄 수가 없다고 하네요. 그러면서 하는 말이 대부분 큰 은행에서는 이런 litigation이 있으면 크레딧이 아무리 좋아도 모기지를 주지 않는다며 계약을 파기하거나 로컬에 작은 은행을 찾아가보라고 합니다.

여기서 질문:
1. 계약 진행시에 그 누구도 (셀러 및 리얼터)가 litigation에 대한 것을 말해주지 않았는데 계약을 파기 할 수 있을까요? litigation 자체는 별로 심각한 것 같지는 않으나 뭔가 속은 느낌이라 기분이 별로 좋지가 않네요

2. 로컬에 작은 은행을 통하면 모기지를 받을 수 있을까요? 이런 litigation이 있으면 모기지 rate 및 추가 비용이 들까봐 걱정입니다.

3. 인스펙션에서 문제된 것들을 셀러가 고쳐주지 않는다고 하면 계약을 파기하고 earnest money 및 inspection할 때 지불한 돈을 받을 수 있나요?

4. 셀러가 오퍼를 승락하면서 30일만에 Closing을 해야한다는 것을 계약서에 명시한 것 같습니다. 하지만 여러 은행을 다녀보아도 30일만에 모기지를 크로징하기란 불가능하다고 하네요. 이런 경우 리얼터를 통해서 그냥 exetend를 해달라고 셀러에게 요청을 하면 받아드려주나요? 안그런 경우 어떻게 되는 건가요

추가로 조언이나 도움을 주시면 감사하겠습니다.
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

Young Cho, 조영택 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/12/2016 1:44:25 AM
궁금하신 문제들은 본인의 부동산에이전트에게 말씀하시면 해당문제에 대한 올바른 답변을 들을수 있으리라 믿습니다.
그러나 문의하신대로의 상태라면 근본적인 문제가 되지 않겠습니까? 소송에 휘말려있는 물건을 굳이 진행시겨야 할 이유가 있겠는지요/

다른 곳을 보시는게 나으실듯합니다.
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Young Cho, 조영택 [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 코아컨설팅/코아부동산센터대표

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/13/2016 10:46:33 AM
사견임을 전제로 답변 드립니다.

1. 이러한 litigation 특히 건물의 하자건과 관련된 집단 소송으로 인한 litigation이 있을경우 은행에서는 타이틀을 열람해 보고 대부분 융자를 거부하는 사유가 될수 있습니다. 많은경우에 이런 경우는 담보대상 건물의 하자로 보기 때문 입니다. 계약 파기의 여부는 만일 캘리포니아 라면 contingency 기간내에 있고 inspection 에 관한 조건을 넣으셨다면 가능 하다고 봅니다. 그리고 융자가 안된다면 loan contingency 조건으로도 취소가 가능합니다. 에이전트와 상의를 해보시기 바랍니다.

2. 꼭 받을수 있다고 장담은 못합니다. 알아 보여야만 합니다. 다만 건물의 하자건의 경우 융자가 힘들지 않을까 추측은 해봅니다.

3. 반드시 셀러가 고쳐줄 의무는 없을수 있습니다. 다만 건물의 상태에 관한 사항이므로 계약의 파기는가능 할것으로 보이지만 바이어께서 지불하신 인스펙션 비용은 돌려 받으실수 없다고 생각이 됩니다. 왜냐하면 인스펙션은 바이어가 주택의 상태를 알기 위해서 바이어의 비용으로 실시 하기 때문에 대부분 그렇습니다.

4. 아마도 오퍼를 쓰실때 에이전트가 30일 에스크로로 명기했거나 카운터 오퍼에 나온것 같습니다. 미국에서는 간단히 말씀 드려서 "시간의 엄수" 가 중요합니다. 사전에 30일에 융자가 가능한지의 여부를 확인해 보고 오퍼에 명시를 하거나 아니면 카운터에 싸인을 해야 합니다. 만일 예정대로 진행이 안되고 이사항이 바이어측의 잘못 이라면 셀러가 계약을 캔슬 하거나 아니면 늦어지는 날짜만큼의 패널티를 요구 하기도 합니다.

참고 하시기 바랍니다.
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곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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