주택재구입 - ASK미국 - 미주중앙일보

사무엘 이 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/22/2016 8:26:54 AM

양도차익이란 판매가와 매입가의 차액을 말하는 것입니다. 따라서 팔고 새집을 구입하는 것과는 전혀 관계가 없습니다. IRC121에 의거 실 거주 주택(Primary Residence)으로 지난 5년사이에 2년 소유 2년 거주하셨으면 싱글인경우 25만불 부부인경우 50만불까지 양도세 면제입니다. 실 거주 주택이외의 부동산은 양도세 면제가 없습니다.

물론 면제금액 이상의 얓도차익이 발생하면 세금을 납부하여야 합니다. 차익에대한 세금은 개인의 Tax Bracket에 의해서 결정됩니다.

김광호 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/23/2016 11:10:51 AM

메인 홈을 판매하는 경우와 투자/임대용 부동산을 판매하는 경우를 혼동하시는 것 같습니다.

메인 홈을 판매하는 경우라면 2년 거주 / 2년 소유를 만족하시면 말씀하신 것 처럼 싱금 25만달러, 부부합산 50만달러까지 면세가 인정됩니다. 그러나 그 이상의 금액은 세금을 납부하셔야 하십니다.

그런데 판매금액으로 또 다른 부동산을 구입하면 양도세가 면세가 된다는 말은 잘못되었습니다. 면세가 아니라 세금납부가 '연기'된다는 의미 입니다. 언제까지? 두번째로 구입한 그 부동산을 판매할때 까지는 첫번째 부동산의 판매를 통한 양도세는 연기가 된다는 의미입니다. 그러나 이경우 위에 설명한 메인 홈의 경우는 적용되지 않습니다. '1031 Exchange'를 말씀하시는 것으로 이 세법은 투자/임대 부동산에 적용되는 규정이고 메인 홈에는 적용이 되지 않습니다.

따라서 50만달러까지의 면세와 판매대금으로 또 다른 부동산을 재구입하면서 세금의 연기를 동시에 취할 수 없습니다.

1031 Exchange에 해당되는 경우라면 판매일로 부터 45일안에 재구입 부동산을 결정해야 하며, 180일 안에 closing을 끝마쳐야 합니다.

감사합니다.

김광호 공인회계사

김광호 [머니/재테크>세금/세무]

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