개인파산시(챕터7) 소유한 집을 보호받을 수 있나요? - ASK미국

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a**e3**** 님 답변 답변일 12/10/2020 8:44:56 PM

이분의 파산법 변호사가 말하는게 내년 1월1일부터는 법이 바뀌어서 파산자의 소유(거주)주택에 대해서는 에퀴티 $60만불까지 보호를 받을 수 있으니, 파산을 신청하면 저지먼 린은 자동으로 없어지면서 집은 보호를 받는다고 했다 합니다. 이 말이 사실인가요?

네. 2021 1월 부터 적용되는 법으로 LA 이나 Orange county 지역이라면 본인 소유 거주 주택의 equity $60만불 까지 보호 받습니다.

이런게 가능하다면 파산법을 악용하는거 아닌가요?

글쎄요. 어떤 법이든 완벽할 수 없으니 머리를 잘쓰면 어떻게든 악용? 할수도 있겠지만
이 법의 근본적 취지는 파산하면서 집도 절도 없이 거리에 나 앉게되는걸 보호하고자 한겁니다.
현실적으로 봤을때 equity 가 하루 아침에 $60 만불 까지 생성될일도 없고
아무것도 없는 사람에게 비지니스 융자 $60 만불 까지 해줄 금융권도 없습니다.
비지니스 융자에 equity를 담보고 받았다면 자동으로 없어지지 않고 집을 팔면 갚아야 합니다.

c**ngsuk**** 님 답변 답변일 12/11/2020 8:38:29 AM

케빈장 변호사님, 개인파산을 하면 담보를 제공한게 아니므로, Judgement Lien은 자동적으로 사라진다고 하던데요?
아닌가요?

z**fandel0**** 님 답변 답변일 12/11/2020 11:28:01 AM

"In most jurisdictions, lien stripping is not allowed in Chapter 7 bankruptcy.

But in a few recent cases, the 11th Circuit Court of Appeals ruled that debtors can use lien stripping in Chapter 7 bankruptcy to eliminate their wholly UNSECURED 무담보 junior liens.

In re McNeal, 2012 WL 1649853 (11th Cir. May 11, 2012), In re Sinkfield, No. 13-12141 (11th Cir. July 30, 2013)."

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 12/11/2020 11:31:58 AM

"This means that bankruptcy debtors in Alabama, Florida, and Georgia may now be able to take advantage of lien stripping in Chapter 7 bankruptcy.
But keep in mind that whether your LIEN STRIP MOTION will be granted STILL DEPENDS ON the facts of your case and the judge assigned to your bankruptcy."

California 에서는 1st 모게지 first-mortgage foreclosure 의 경우일지라도
해당 집에 대한 all junior liens 들이 그집에 대하여 소멸되지만
all junior liens , creditor's judgment 저지먼 린들은 소멸되지 않고 개인 은행이나 미래 자산에 attach 가 가능 하여. . .

"해당 집에 이미 걸려버린 Judgement Lien 은 계속 붙어있게되므로 사라지는 것은 아니니 . . ."

여러 뱅크럽시 전문 변호사들과 상담하는것도 좋을 듯 하네요. ^^

c**ngsuk**** 님 답변 답변일 12/11/2020 12:02:07 PM

아...그렇죠? 지금 당장 집을 팔아야 할 이야유는 없지만, judgement lien은 사라지지 않는게 맞다는 거네요. 답변해주신 모든 분들 감사합니다. 많이 배우고 갑니다.

p**erock****** 님 답변 답변일 12/13/2020 12:28:29 AM

지인의 파산 변호사 말을 믿으시지요. 여기저기다 자꾸 물어보시면 답 안나와요.
그 파산 변호사 말이 맞다고 생각되네요. 여기에 답다신분들 보면 그럴듯 하지만 진정한 답은 아니라고 봅니다.
챕터 7 하면 lien avoidance라는 것을 통해서 involuntary judgment lien 지워집니다.
다만 챕터 7해서 discharge 받고 몰기지는 지속적으로 페이해 나가야 집에서 살수 있고요
Lien Avoidance는 챕터 7에서 쓰고 Lien Stripping은 챕터 13에서 씁니다.
lien Avoidance는 3가지 조건을 충족하면 됩니다.
첫째. 법정에서 받는 Money Judgment이여야되구요.
둘째. Property의 에쿼티의 일부나 전부를 Exemption Claim 받을 수가 있어야됩니다.
셋째. Lien으로 인해서 프로퍼티의 일부나 전부를 잃어버릴 수 있다는 3가지 조건이 충족되어야됩니다.
첮째 조건 충족:사업하다 빚으로 money judgment를 어쩔수 없이 받았으니 조건 충족.
둘째 조건 충족: 30만에서 60만불까지 Exemption을 주정부에서 2021년부터 허가했으니 만약 homestead 카운티에 레코드 해 놓았다면 충족.
셋째 조건 충족: lien으로 인해 팔게 된다면 일부나 전체를 잃을수 있어서 충족.
그래서 지워진다 가 맞음

p**erock****** 님 답변 답변일 12/13/2020 12:36:27 AM

그럼 어떻게 하면 되겠습니까? 그 파산 변호사한테 파산 신청해달라고 하고 빚 지우고 저지먼트 린 지우고 집 몰기지 있으면 페이하면서 살거나. 몰기지가 없으면 저지먼트 린 지우고 살면 되겠지요. 다른 빚도 다 지우고요. 비지니스는 그대로 하고 비지니스 툴도 Exemption받는 것을 쓸수있고 차도 (여가용과 비지니스용) 두대까지는 페이오프 한 것이라면 7500불인가? (정확하지 않을 수 있음) 그리고 리스한 차럄이면 페이먼트 한다고 Reaffirm해서 타고 다니면 됩니다. 그렇게 좋은 집에서 새출발 하시면 되겠습니다.

m**tlove**** 님 답변 답변일 12/13/2020 12:59:05 AM

여기 캐빈 장은 내가 몇년동안 남의 글에 단 답변을 우연히 보게 되었는데. 일단 정성이 부족하고 지식도 부족한 듯 보입니다. 항상 단답형에, 확실하지 않은 답변. 업데이트 안 된 답변을 답니다. 그래서 저는 이 분 답변은 그냥 넘겨서 봅니다. 변호사도 종류가 많습니다. 파산법, 가정법, 부동산법 변호사에게 물어보세요. 그래야 정확할 듯.

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 12/13/2020 12:44:16 PM

'해당 집에 이미 걸려버린 Judgement Lien. . .' 케빈 장 변호사님 답변의 Judgement Lien 이 Voluntary liens 의 mortgage lien (1st, 2nd ?)이라고 해석할 수 있으며. . .

'파산을 신청하면 저지먼 린은 자동으로. . .' 없어지는게 아니고 qualify 여러 요건을 충족해야. . .(as
p**erock****** 님 답변처럼)

'$50만불에 대해 저지먼 린' 의 50만불 다 UNSECURED ? involuntary judgment lien ? 일 까요?

"vague 질문에 vague 답변" 으로 볼 수 있으며. . .

좌우지간,
소위 "포럼(forum)" 에서 10년 넘게 "꾸 준 히" 답변하시는 회원님들 전문가분들의 "노고"? ^ ^ 는 저평가 되어서는 안된다고 봅니다. ^ ^

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