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Q.건물주가 재계약을 해 주지 않을때

지역California 아이디b**ougla****
조회3,978 공감0 작성일7/16/2010 3:22:23 PM
질문 1 : 저는 4년 전 저의 가게를 $30만에 구입하였습니다. 당시 건물계약서에는 5년 Lease에 5년 option이었고 그 계약 기간이 작년 11월에 끝이 났습니다.
저는 계약완료 6개월 전부터 Landlord에게 월 payment와 함께 재계약 신청 letter를 보냈습니다. 건물 매니저가 금년 3월중 1년짜리 계약서를 가지고 왔길래 나는 5년 lease, 5년 option 을 원한다 하였고 그는 다시 오겠다 하고서는 아직도 아무런 연락도 오지 않고 있습니다. 편지만 벌써 10여 차례 전화는 수도 없이 했으나 아직 답이 없습니다.

이럴 때 어떡하면 되는건가요? 만일 제가 저의 가게를 팔려고 할 땐 몇년짜리 계약서가 있어야 하는지요? 1년짜리 계약서를 가지고도 business를 매매할 수 있는지요?
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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

쟌 오 님 답변 [법률상담] 답변일 7/16/2010 7:14:11 PM
Your question is unclear. If you are into your first 5 year, you can demand your right to the 5 year option (assuming you have an option). However, if you are into your 10th year and used up the option, you cannot demand more.

If the landlord doesn't respond, it is best to hire an attorney so that he can write a demand letter to the landlord to enforce your lease rights.

As for selling. You can sell whenever regardless of how much lease you have left. However, your selling price will drop significantly if you have no lease or only a 1 year lease.
회원 답변글
m**saran**** 님 답변 답변일 7/16/2010 5:06:40 PM
질이 안좋은 건물 주 아니면 건물 매니져를 만난것 갔습니다. 먼저 지난 번에 보낸 재계약 신청서 를 잘보관 헤두시고
리스 계약서 를 안봐서 모르겠지만 6개월 전 에 보내 셨다면 법적으로 문제 는 없다 고 봅니다.
서티파이 멜일 로 다시 정식 으로 보내시는게 더 확실합니다.
장사 가 좀 되고 권리금이 있는 가계 일수록 그렇게 리스 연장 신청일 때나 주인 이 바뀔 때에 궨히 트집 잡고
협조 를 안헤 줘서 힘들게 하여 돈 몇푼 뜯어가는 나쁜 주인 아니면 주인 모르게 몇몇 나쁜 건물 메니져 라는 자들 이
부리는 횡포 입니다.
하지먼 그곳 에서 계속 장사하시고 권리금이 있는 가계 이면 될수 있으면 건물 매니져나 건물 주 와 는 항상
좋은 관계 를 유지 하시는게 좋습니다.
참고 로 1 년짜리 계약서 로 비즈니스 매매 는 할수 있지만 살사람이 눈먼 사람 뻬놓콘 없겠죠?
daw**** 님 답변 답변일 7/16/2010 5:11:56 PM
누가 1년짜리 계약서를 가지고 사겠습니까?
님 같으면 그런 가게를 사겠습니까?
오너가 계약서를 써주지 않는다면 어쩔수 없습니다.
그건 오너 마음입니다.
오너가 그 가게를 다른 사람에게 리스를 안주겠다고 하면 어쩔수 없습니다.
님께서는 그냥 1년씩 계약으로 장사를 해야합니다.
편지를 하고 전화를 해도 오너가 님에게 리스 계약를 안해주겠다고 하면 그건 어떻게 할수 없습니다.
T**612**** 님 답변 답변일 7/16/2010 6:40:06 PM
QUOTE," 건물 매니저가 금년 3월중 1년짜리 계약서를 가지고 왔길래 . . .건물 매니저가 금년 3월중 1년짜리 계약서를 가지고 왔길래 나는 5년 lease, 5년 option 을 원한다 하였고 그는 다시 오겠다 하고서는 . . . "--Yo bud, as u can ssee, landlords and leasing agents, the manager, typically want tenants to sign long-term leases. This type of lease, which may extend over many years, guarantees the landlord a reliable stream of rental income and allows them to avoid the hassle and expense of re-leasing the space.A renewal clause in a real estate lease allows a tenant to decide whether or not to extend the lease once the initial lease term expires. But in the case of ur landlord, perhaps, ur landlord b reluctant to grant renewal options to u because it limits his/her flexibility to market the space to prospective tenant(s) besides u. . "1년짜리 계약서를 가지고도 business를 매매할 수 있는지요? "---Probably U can sell ur business. but at low sale price; it is comon sense to say that "time remaining on ur lease" is oneof the several factors affecting ur business sales price
. Suppose ur buyer noes that he/she can get long term lease from the landlord after buying ur business, then he/she wants to buy ur business at low purchase price( because of carryin' only one year lease at the most ),and then the buyer gets long term lease form the landlord. This will be good deal for the buyer. See what i m sayin'?
So, U'd better keep negotiating ur lease terms or conditions with ur landlord.Or u may contact ur real estate expert, an attorney,. for help
hope this helps, bud~~~~











j**kwak1**** 님 답변 답변일 7/16/2010 6:44:32 PM
보통의 경우 5년에 5년 옵션의 렌트일 경우 옵션의 행사를 누가할수 있는지를 먼저 아셔야 합니다. 대부분의 경우 이권리를 테넌트가 가지고 있는 경우가 많습니다. 일단 메니저가 직답을 피하고 1년 리스계약을 하려고 한다면 가능하면 건물주와 직접 계약을 시도하시는게 나을듯 합니다. 보통 리스를 재계약 하려면 리스계약이 종료되기 3-6개월 전에 의사표시를 하게 됩니다. 가능하면 메니저든 건물주든 커뮤니케이션을 문서로 하시기 바랍니다. 만일 리스가 1년으로 묶이게 되면 사업체 매매시 바이어가 선뜻 동의하지 않을수 있습니다. 왜 1년으로 계약을 묶으려고 하는지를 알아보시고 또한 리스를 재 갱신시에 새로이 테넌트가 온다면 즉 다른 이가 사업체를 인수시에는 리스계약을 보장한다는 식의 문구를 삽입하시는게 좋을듯 합니다.
h**er**** 님 답변 답변일 7/17/2010 3:39:19 AM
리스계약서에 5년 옵션이 있다면 당연히 연장이 되어야 하지요.
일년짜리 가져왔을때 동의 않하신것은 무척 잘하신겁니다.
통상 옵션이 행사될때 건물주와 임대료를 협상하게 됩니다.
이때에는 그때에 그동네에 임대수준에 맞추게 돼있습니다.
지금 당면한 문제는 리스 연장이 되느냐가 아니고 얼마의 임대료로 정하느냐입니다.
지금 건물주는 임대료를 높게 받으려는 것이 아니라 님의 비지네스를 뺏을려고 하는것입니다.
우물쭈물 하지 말고 당장 변호사를 사십시요.
변호사비용 몇천불 아낄려다가 더큰손해 볼수도 있습니다.
리스계약서는 지금 있는것을 계속 사용한다고 하고,
건물주가 깜짝 놀랄정도로 임대료를 낮게 책정해서 오퍼를 하십시요,
그리고, 다음달부터는 그렇케 내겠다고 통보를 하십시요..
아마 당장 답장이 올것입니다.
저는 변호사가 아니고 부동산 브로커입니다.

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