FHA loan - ASK미국 - 미주중앙일보

김영자 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/2/2009 1:56:17 PM

크레딧 점수에 대한 조건이 Conventional Loan 보다 용이한 점을 들수 있읍니다. 다운페이하실 현금이 기프트 모니로 쉽게 처리될수 있는 반면 Conventional Loan은 10% 이상 다운하시지 않으면 은행에 일정기간동안 현금이 있었던것을 증명해야 하는 등 조건이 까다로와 질 수 있읍니다. 그리고 요즘 콘도 구입시에는 Conventional Loan 이 이자율을 더 높이 책정하는 추세입니다.

가장 명확히 하시려면 일단 융자 전문인을 만나서 상담하십시요. 어차피 요즘 좋은 가격에 거래 하시려면 은행 사전 융자승인서가 있어야 합니다. Conventional은 누구나 하지만 FHA 는 많은 규제가 있으므로 정부에서 승인 받은회사이며, 경험 많은 융자인이 필요합니다. 때문에 만나기전, FHA 도 하시는지, 경험이 있으신지 확인하실 것을 권합니다. 그리고 두가지 다 Good Faith Estimate을 준비해 달라해서, 월별 페이먼트와 전체 필요한 현금을 확인하신 후에 결정하시면 됩니다. 행복한 우리집 장만 되시길 바랍니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/2/2009 3:02:32 PM

FHA융자를 취급하는 은행들은 반드시 FHA에서 승인을 받은곳이라야 합니다. 그리고 FHA융자시에는 감정사도 FHA에서 승인을 받은곳을 쓰셔야 합니다. FHA는 미국의 주택공사격인 HUD의 산하기관인 FHA에서 융자에 대한 보증을 해주는것입니다. FHA융자에 관해서 아시기를 원하시면 www.fha.gov로 가셔서 정보를 받으시기를 바랍니다. 참고로 몇가지 말씀드린다면 FHA융자는 first time home buyer(지난3년간 무주택자도 해당)이어야 하며 특별한 교육은 필요없으며 기본적으로 3.5%의 다운을 하고 $625,000까지 융자가 가능합니다(1 unit당: La나 Orange county지역의 경우). 들어가는 경비는 약 3.5%정도에서 더들수 있습니다 (여기에는 1.75%의 FHA의 일종의 보증비가들어갑니다). 그리고 FHA융자에는 mortgage insurance가 융자금액의 0.55%가 매달부과됩니다. 이론적으로는 30년고정과 3,5,7년 프로그램이 있지만 대부분 30년고정 프로그램을 이용합니다. 그리고 이자율은 일반 conventional 융자에 비해 약 0.5%정도가 높습니다. 그리고 요즈음과 같은 불경기에 (돈이 많이 부족한 시기) 적은 다운으로 주택을 구입하실수 있는 장점이 있으며 또한 closing cost명목으로 6%까지 셀러에게 청구할수있습니다. 융자의 승인을 받기위해서는 기본적으로 페이스탑 (월급을 받으실경우)과 텍스서류2년치와 3개월정도의 bank statement그리고 크레딧 리포트가 필요합니다. 반드시 먼저 융자승인을 위의 서류를 제출하시고 approval letter를 받으신후 주택을 쇼핑하시면 됩니다. 단점으로는 먼저 지적했듯이 일반론에 비해 이자율이 약 0.5%정도 높을수 있습니다. 지난 2주사이에 강화된 융자기준으로 융자의 이자율이 오르는 상황에서 조금더 부담은 될수 있습니다(그렇지만 캘리포니아의 대부분의 주택가격이 많이 하락한 상태에서는 더이상의 이자율하락은 기대하기가 힘듭니다). 그리고 셀러입장에서는 다운을 적게하는 부분에대한 우려로 일반론을 더선호할수 있습니다 (일반론은 강화된 융자기준때문에 최소 20-25%다운을 하여야 하며 점보론은 받기가 상당히 힘듭니다). 일단 첫주택 장만자들에게는 좋은 기회의 융자이기 때문에 잘이용한다면 좋은 프로그램입니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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