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Q.에스크로가 늦쳐지는 관계로 2

지역California 아이디h**song****
조회2,179 공감0 작성일10/31/2009 9:41:33 AM
전문가님의 답변을 기다립니다. 전문가 유지희님 답변에 한가지 궁금증이 있어서 올립니다. purchase agreement은 signed이 됬었고 그래서 escrow를 시작한 것입니다. 전 escrow doc 에 sign까지 다 끝내고 기다리는 상황이였습니다. seller가 마직막날에 서류에 sign을 않한 관계로 깨진건데......... 그 상황에서 short sale agreement에 싸인이 없고 에스크로에 서류를 싸인않해서 contract가 cancelled 된 경우인데 이럴때 보상을 못받는단 말씁이세요? purchase agreement도없이 escrow를 시작 하진 않았을 테니까요. 그리고 바이어가 들어간 비용도 물어줄 의무가 없다는 게 이해가 않됍니다. 그 purchase agreement대로 또 에스크로가 30일 내 끝나지 않으면 sale가 void/cancel 된다는 것 떄문에 application fee (은행에 rate lock할때 purchase agreement없으면 않됀다고 했습니다)랑 home inspection fee를 지불한 것인데 그걸 못 돌려받는다 는건 좀 이해가 않되는데요. 그럼 escrow company는 escrow fee를 셀러한테 요청한다는데 그럼 셀러가 그 돈도 물어줄 의무가 없는 건가요?
If I read your message wrong, can you clarify? I am in limbo with my living arrangement(i'm still waiting to see if lender will make any changes to the language on the short sale approval) and I really need to know for sure if I can, at least, get my fees back in case if this deal is called off.
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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/31/2009 6:55:06 PM
저는 귀하의 질문에 답변을 했던 Broker는 아닙니다. 다만 contract 에 대한 이해를 돕고저 이글을 드립니다. 모든 contract 은 관례대로 해석을 할 수 없는 것입니다. 서로 합의한 contract document에 약속한 범위내에서 보호를 받게되고 책임을 지게 되는 것입니다. 귀하가 궁금하게 여기는 사항이 contract
agreement에 어떻게 명시 되었는지를 확인하여야 합니다. 전문가라도 contract
document 없이 답변하기란 애매한 점이 있읍니다. 더더욱이 short sale 과 같은 특수한 contract은 seller의 의지대로 결정 되는 것이 아니고 lender의 승인을 받는 조건이 명시 되었을 것임으로 이러한 전제조건으로 deal이 진행 되었다면 관례적으로 이루어 지는 contract 과는 차이점이 있기 마련 입니다.
contract agreement를 지참하고 전문가의 조언을 받는 것이 좋을 것입니다.
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유지희 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/31/2009 10:40:22 PM
각 주마다 숏세일 어덴덤이 다르지요. 일단 저는 메릴랜드 주와 버지니아 주 전문입니다. 각주마다 관행이 다르다는 점을 이해하시길 바랍니다.

cloud님께서 숏세일 어덴덤에

Short Sale addendum
Time periods in the agreement for inspections, contingencies, covenants and other obligations shall begin the day after Seller delivers to Buyer a written notice of Short Sale Lenders' consent.이라고 써주셨는데,

이것은 단지 셀러가 렌더의 허락을 written notice 딜리버리 한후 홈인스팩션이나 다른 조건부들이 시작된다는것 밖에 없습니다.

다른 detail이 무엇인지 궁금하군요.

한가지 질문이 더 있습니다.

셀러가 a written notice of short sale lender's consent를 딜러버리했습니까?

lender's approval letter에 보면 셀러가 싸인을 하게 되어있고

셀러가 싸인을 한후 바이어에게 딜리버리를 해야 lender's approval

contingency 가 없어지는겁니다. 만약 셀러의 싸인이 없이 written approval

만 바이어에게 보내졌다면 셀러의 에이전트나 바이어 에이전트가 잘못진행하고

있는겁니다.(렌더의 일방적인 셀러와의 합의없이 보내진 approval입니다. 그래서 리스팅 에이전트는 반드시 셀러에게 렌더에서 보내진 approval letter에 싸인을 받고 바이어에게 보내져야합니다.Meeting of mind))

you had a RATIFIED contract, with a contingency. the contingency is the

banks approval. lender's approval letter중 셀러가 원하는 문구는 아마

도 "without pursuit of a judgment for deficiency"인것 같습니다.

제 기억으로는 셀러는 한개의 렌더만 가지고 있다고 기억되는되요 맞나요?

만약 셀러의 principal residence 이였다면 나중에 1099을 받아도 2012년까지

non-taxable income 으로 세금을 안내는데 Settlement를 안하는 이유를

모르겠습니다.셀러에게 이정보를 전해주세요.

The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act and Debt Cancellation

If you owe a debt to someone else and they cancel or forgive that debt, the canceled amount may be taxable.

The Mortgage Debt Relief Act of 2007 generally allows taxpayers to exclude income from the discharge of debt on their principal residence. Debt reduced through mortgage restructuring, as well as mortgage debt forgiven in connection with a foreclosure, qualifies for the relief.

This provision applies to debt forgiven in calendar years 2007 through 2012. Up to $2 million of forgiven debt is eligible for this exclusion ($1 million if married filing separately). The exclusion does not apply if the discharge is due to services performed for the lender or any other reason not directly related to a decline in the home’s value or the taxpayer’s financial condition.







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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/1/2009 9:04:11 AM
일단 단편적인 문구로는 알수가 없지만 제 생각에 일단 short sale agreement에 셀러가 싸인을 안한 상황이 문제가 될수있고 (이것은 일정부분 리스팅에이전트에 문제가 있을수 있습니다) 또한 계약서에 에스크로가 30일이내에 끝나지 않으면 계약이 파기가 된다는 사항 (최근에는 이조건이 15일로 나오는 경우도 있습니다. 그렇지만 무사히 크로징 되는 경우도 적지않습니다) 또한 일단 에스크로에서 중요한 여건인 셀러가 주택을 팔의사를 포기 했을 경우 바이어의 의지와는 상관이 없는 부분이므로 셀러측 책임을 일정부분 물어볼수는 있습니다. 일단 융자 application fee의 경우는 나중에 다른 주택을 구입시 별도의 추가 비용없이 사용이 가능한지를 알아보시고 home inspection 비용은 바이어가 해당 주택의 상태를 알아보기 위해서 하는 것이므로 이 사항까지 계약서에 넣는 에이전트는 없을것 입니다. 일단 무조건 셀러가 지금사항에서 싸인을 거부해서 생긴일이므로 경우에 따라서는 이에따른 보상차원에서 에이전트에게 요청해서 최소한의 에스크로 비용에 대한 조정을 요청해 보시기 바랍니다 계약서가 어떻게 되어있는지도 모르는 상황에서는 정확히는 모르겠지만 일단 에이전트를 통해서 접촉을 하시기 바랍니다. 최근에 셀러측에서 이런 경우에 파산을 신청하는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 trustee가 결정한다면 세일이 진행되는 경우도 있다고 들었습니다.
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h**song**** 님 답변 답변일 10/31/2009 7:35:01 PM
Short Sale addendum
Time periods in the agreement for inspections, contingencies, covenants and other obligations shall begin the day after Seller delivers to Buyer a written notice of Short Sale Lenders' consent.
위에 사항을 읽어보시면 바이어가 short sale written agreement을 받는날로부터 시작된다고 나왔으니 바이어는 손해보상 을 받을수 있음이 가능한것같은데, 맞습니까?

ㅈ
h**song**** 님 답변 답변일 11/1/2009 12:28:15 PM
Once Seller receives Buyer's written removal of all contingencies, Seller may not cancel this agreement pursuant ot 14c(1). 이게 뭘 말하는 겁니까?
n**am**** 님 답변 답변일 11/1/2009 12:43:07 PM
cloud 님의 다른질문:

Once Seller receives Buyer's written removal of all contingencies, Seller may not cancel this agreement pursuant ot 14c(1). 이게 뭘 말하는 겁니까?

What is 14c(1)? 질문하시는 내용이 부분적이여서 잘못 답을 드릴수가 있습니다.
위의 문구만으로 본다면,

바이어가 모든 contingencies를 written으로 remove 했다면 셀러가 계약을 취소할수 없다는것이져.

cloud 님이 서류에 contingency 모두를 remove 했다고 싸인한후

바이어 에이전트가 셀러의 에이전트에게 전달을 확실히 했는지를 먼저 확인하세요.

cloud님 제일 좋은 방법은 선생님의 바이어 에이전트와 상의 하시는게 가장 좋을듯합니다.

그 에이전트가 계약 내용을 다 알고 있으니 대처하는데 가장 좋을듯하네요.

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