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Q.오너캐리에 대한 질문입니다.

지역California 아이디k**kim7****
조회1,823 공감0 작성일11/5/2009 9:48:38 AM
몇 년 전에 오너캐리로 땅을 샀습니다.
그 당시 땅값을 반을 지불했구요, 나머지 반액에 대하여 지금까지 이자만 지불하고 있는데 내년 초에 남은 가격을 상환하도록 계약이 되어 있습니다.하지만 아시다시피 지금 비즈니스가 넘 안되서 그 이자액 조차도 내기가 어렵습니다.
그래서 이 땅을 어떻게든 팔아보려고 내놓았는데 그마저도 안되고 있어요.
이시점에서 이자액도 못내게 되면 어떻게 되나요...차라리 그냥 포기하게되면 어떤 절차가 필요한가요? 저희에게 땅을 파신분은 원금 상환날짜를 연기해 주신다고 하지만 당장 저희가 그 이자를 드릴 처지가 안되는데 어떻게 하는것이 가장 현명한 방법일까요?
참 그리고 이땅에 관한 property tax도 작년부터 못내고 있는데 이럴경우 택스는 어떻게 마무리를 해야하는지도 좀 알려주세요...
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 11/5/2009 12:11:16 PM
원금 상환 일을 연장하여 준다면 다행한 일이나 페이먼트를 하지 못하면 어려우시겠읍니다. 전주인은 우선 foreclosure 를 단행 할 것입니다. 이런 경우 equity 즉 캐시다운 하신 금액을 잃어버리게 되며 foreclosure 기록이 남게 됩니다. 자원하여서 소유권을 전주인에게 넘개주면 foreclosure기록은 남기지 않겠지요. 그러나 이런 방법으로는 투자하신 금액을 모두 잃게 됨으로 broker를
hire하시어 파는 방법을 고려 하시든지 아니면 전주인과 상의하여 페이먼트 액수를 잠정적으로 조정하여 가능한 시간을 벌어 장차 기회를 보시는 것도 생각하여 볼 만 합니다.

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/6/2009 1:04:31 PM
오너캐리로 땅을 구입하셨다면 아마도 5-7년정도 전인것 같습니다 .대부분의 조건이 5-7년정도를 30년 기준으로 페이먼트를 내시다가 5-7년후 원금을 갚도록 되어있습니다. 이를 seller's financing이나 오너캐리라고 합니다. 일단 세금의 미납이 있었다면 땅의 경우 5년간 세금이 미납될경우 차압이 될수도 있습니다. 상황으로 보아서는 일단 해당 땅을 계속 소유하고 계시려면 다시 다른 조건으로 오너캐리계약을 하시면 어떨까 합니다. 그리고 위치를 정확히 알수가 없기 때문에 전망등을 말씀드릴수는 없지만 일단은 현상황에서는 남은 융자액수만큼의 가치가 시장에서는 없을것 입니다. 잘대처를 하시고 재산세의 경우는 카운티와 협상을 하셔서 분할납부등의 방법을 찾으시기 바랍니다. 원래 땅의 투자는 잉여자본으로 하셔야 하며 또한 장기간 보유가 원칙입니다. 만일 현상태에서 포기하시면 원주인이 밀린 텍스를 해결하고 나머지 금액에 대해서는 콜렉션회사로 넘길수도 있지만 주인과 잘협상을 하신다면 이는 막을수도 있습니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
회원 답변글
b**ytal**** 님 답변 답변일 11/5/2009 3:58:49 PM
PropertyTax는 이미 Default 되기 시작했습니다 어디에있는땅이고 얼마에 구입을 하신 땅인지 모르겠지만 고려를 잘해보셔야 될 부분이 과연 일부분이라도 처음 투자하신 금액을 건질수가 있느냐 하는 것인데.... 얼마에 그 땅을 파시려 시도 하셨는지 모르겠으나 잘 팔리지 않은것 같고..... 현 부동산 시장의 동향으로 보았을때 토지의 거래는 거의 불가능하여 보입니다.. 방법은 두가지 겠네요.. 전 땅주인(현제로써는 Mortgagee)이 원금상환일을 연장해준다했으니 본전 생각마시고 본인의크레딧을 생각하셔서 헐값에 라도 파시려 노력을 해보시는방법.. 또 다른 하나는 전주인에게 부동산을 재 양도하시고 그대신 현재의 Default 되어있는 Tax를 전주인에게 내달라고 하는 방법.. 다른 방법도 몇가지 더 있겠지만, 현재의부동산 시장추이와 본인의 경제상황을 고려했을때 별 choice가 없어 보입니다..
금전적 손해를 최소화 하면서 본인의 신용을 잃지 않을수 있는 방법을 강구하는것이 최선일듯

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