숏세일, 차압 - ASK미국 - 미주중앙일보

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/17/2010 3:46:25 AM

Loan modification 이나 short sale 에 대한 결정이 융자를 받은 편에서 선택의 여지가 있는 것이 아니고 융자를 하여 준 lender의 결정 상황임으로 lender가 어느편이 유리한지를 판단하여 결정하게 됨으로 loan을 받은 편에서는 선택의 여지가 없게 됩니다. 다만 최근에 있는 경제적인 불황을 감안하여 지난 2009년 6월 1일이후 부터는 차압일전이 3개월 21일 이 아니라 3개월 연장하여 6개월 21일이 된는 것이 하나의 혜택이 될 수 있을 것입니다.

유지희 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/17/2010 5:04:56 PM

제 경험상으로는 현재 렌더에서 보낸 BPO Price가 너무 높게 나와서

계속reject를 놓는것 같습니다.

저도 한 은행에서 5번 reject를 받은적이 있습니다.

다행이 같은 바이어가 8개월이 기다려주어서 성공적으로 마무리를 했답니다
.
다음과 같은 노력을 해보시는게 어떨까합니다.

1.집을 팔려고 얼마간 노력했는가(Days on the market)

2.BPO의 가격보다 왜 세일즈 컨트렉의 프라이스가 낮은지를 설명하시고

3.집의 결함이 어떤것 들이 있는지 조목 조목 나열하시고.

4.집이 숏세일로 팔릴때까지 셀러가 잘 관리하겠다는것을 반대로(아시겠죠?)
협박해보세요.집을 차압할대 집 상태가 엉망이라면 결국 은행은 수리비용이
더 들어가거나 as-is로 팔면 집 값을 훨씬 못받습니다.

5.특히 BPO들은 홈 인스팩터가 아니라 보이지 않은 집의 결함은 적지 않습니다.
가령 에어컨디션이 작동 하지 않아서 새로 교체해야만하는 단점이 있다든지,,

6. 마지막으로 현재의 오퍼가 the best and the highest offer라는 단어를 꼭 쓰시길 바람니다. 니고시에이러는 investor에게 마지막 허락을 받아야하므로 받으수 있는 최대의 최고의 오퍼라는점을 알리는 very simple한 포인트를 잊지 마시길 바람니다.

그리고 현재 렌더와 받으신 오퍼의 가격이 얼마나 차이가 있는지 궁금하군요.
계속 reject를 놓는 렌더에게 제가 물어본적이 있습니다.
그럼 너희들이 제시 하는가격을 말해달라. 그랬더니,
2만불을 더 올려서 카운터 오퍼를 했더군요.그래서 제가 reject를 놨습니다.
실갱이를 하다가 원래 오퍼에서 5천불만 더 주고 쎄를했습니다.

숏세일은 끈기와 노력이 필요합니다.
리젝을 당하고 바이어가 도망가도, 또 새로운 오퍼를 받아 끈질지게 nego하시면
꼭 성공합니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/17/2010 9:21:21 PM

일단 최근의 경향이 이러함을 아셔야 합니다. 4-5개월 전부터 은행측 에서는 시장에 매물이 적고 또한 바이어들의 주택구입 관심이 높다는 점을 인지하고 BPO를 높게 책정하는 경향이 은행마다 나타나고 있습니다. 일단 숏세일을 계속해서 진행하시되 에이전트와 상의를 하셔서 가격보다는 다른 점 특히 최근 고가의 융자가 힘든상황과 또한 은행에서 융자를 얻기위해 주는 감정가가 상당히 낮다는 점을 인식 시켜서 딜을 진행하는 설득이 필요하다고 생각됩니다. 은행에서 무조건 거부하다가도 계속 설득을 한다면 지금 연말연초의 상황상 은행에서 다시 오퍼를 받을 가능성도 있습니다 (거의 5-6달만에 비슷한 경우이 숏세일이 성사된 경우도 여러건 보았습니다). 동시에 차압통지서가 이미 발행되었다면 시간이 대략 3-4달 (NOD 날짜에 따라서 다르지만) 남았다고 생각하시고 대비하시기 바랍니다. 지금 상황에서는 계속 시도하는 수밖에는 다른 방법이 없습니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392/714-752-9002

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