오퍼를 받아들여 에스크로 들어간 후 은행 감정가가 적게 나왔다고 오퍼가격을 깍자고 하는대요... - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 6/4/2010 11:14:06 PM

최근 캘리포니아 에서 주택거래시 종종 발생하는 상황입니다. 최근 달라진 것이 감정사를 은행에서 지정한 사람이외에는 사용할수 없기 때문에 특정 지역을 모르는 감정사가 감정을 한 원인이나 아니면 최근에 매물이 부족한 상황에서의 경쟁으로 말미암아 오퍼를 따내기 위해서 가격을 감정가보다 올려서 오퍼했을시에 발생할수 있는 문제로 보여집니다. 일단 이런 경우에는 오퍼상 적용되는 감정 contingency의 기간이 얼마인지를 아셔야 합니다. 이 기간내에 감정상의 문제가 생겼다면 바이어는 이 조항을 근거로 거래를 취소할수 있습니다. 만일 이 기간이 넘어서 발생한 문제라면 적절한 보상을 요구하실수 있습니다 (주로 디파짓한 돈을 셀러가 청구하는 경우가 많습니다). 에이전트 분의 입장에서는 이왕 성사된 딜을 취소하지 않기를 바라는 마음도 있을수 있습니다. 또 다른 방법은 감정사에게 에이전트가 근처 주택시세등의 업데이트된 정보를 제공하고 주택의 업그레이드 부분이 있다면 이를 강조해서 $20,000의 차이를 극복하는 것입니다. 만일 바이어가 $20,000을 추가 다운한다면 문제는 해결될수도 있습니다(이방안을 에이전트를 통해서 바이어에게 질의 하시기 바랍니다). 일단 에이전트와 상의를 해보시고 결정하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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최영신 님 답변 [주택/부동산] 답변일 6/5/2010 12:26:15 AM

요즘처럼 주택시장이 활기가 없을 때에 자주 일어날 수 있는 일입니다. 요즈음은 바이어스 마켓 (Buyer's Market), 즉 바이어가 드물어서 좋은 값을 받기가 어렵지요. 계약가격을 깎아달라고 하는 것은 통상 바이어스 마켓인 요즘 같은 상황에서 충분히 있을 수 있는 일입니다. 에이전트 (Dual Agent이군요. 바이어와 셀러인 귀하 양쪽을 모두 대라하고 있군요)와 잘 상의해보십시오. 참고로, 저같으면 다음의 여러가지 경우의 수를 생각해보겠군요,

첫째, 나는 집을 꼭 팔아야 되는가? 모르면 몰라도 지금 바이어로부터 받은 값, 즉 계약가보다 더 받기는 쉽지 않을 듯 싶군요. 팔아야겠구나라고 생각되시면 파는 쪽으로 가셔서, 방법을 찾아 보십시오. 예를 들어, 눈 딱감고 이만불을 깎아준다. 또는 만불만 깎아줄테니, 나머지 만불은 바이어하고 에이전트하고 알아서 하라고 한다. 또는 바이어 셀러 에이전트 셋이서 1/3씩 분담하자고 한다 듣등. 절대로 안 판다고 또는 못깎아주겠다고 표현하지 마십시오.

둘째, 바이어는 이만불을 깎아준다고해도 안 사겠다고 나올 수도 있어요.즉, 계약을 파기하고 에스크로를 취소하자고 나올 수도 있습니다. 에이전트하고 잘 상의해보십시오. 바이어가 이만불을 깎고 싶어서 그러는 것인지, 안 살 궁리를하고 있는 것인지 등등. 에이전트한테 Contingency 기간이 어떻게 되는지도 알아보시고, 이만불만 깎아주면 사는 것인지도 알아 보십시오.

셋째, 어쨋든, 얼마를 깎아주시든지, 다시 말해서 셀러가 얼마를 깎아주시든지, 팔기로들면, 에이전트한테, 바이어의 기타 나머지 모든 Contingency가 만족되어서 이제는 더이상의 Contingency가 없다는 내용을 합의하여, 정식으로 Escrow Instruction을 수정하고 양쪽이 모두 합의해야합니다.

에이전트를 믿고 잘 상의하시어, 어느 쪽으로든지 잘 마무리하시어 좋은 거래가 되시기를 바랍니다.

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