집 pay를 3개월 동안 못 했더니 ... - ASK미국

z**m11**** 님 답변 답변일 11/3/2010 12:43:35 PM

안녕하세요 융자조정하는 변호사사무실의 한 사람입니다
은행쪽에서 받으신 Notice of Default (NOD) 는 payment를 3개월 이상 밀리신 분들에게 보내는 차압 경고장입니다
원래 법 대로라면 3개월만 밀리셔도 NOD 를 받도록 되어있는데 모든 분들이 그렇게 칼같이 3개월 밀리고
바로 받는게 아닙니다
10개월 이상 밀리셔도 차압 안당하는 분들도 계시죠. 운이좋아서 그런거지 원래는 3개월 밀리시면 받는겁니다
NOD 를 받으셧다 해서 바로 쫒겨나시는건 아니구요 NOD 를 받은후 90일후에 차압 날짜가 잡힌
Notice of Trustee sale 이란 경고장을 또 받으실 겁니다
그 경고장엔 차압날짜와 시간이 적혀서 오구요 보통 NOT 에 적힌 차압날짜는
NOT 를 받으신 날부터 2주후입니다
차압을 막는방법은 몇가지가 있습니다 자세한 설명을 듣고싶으시면 연락주세요
isaacgc08@gmail.com 으로 연락주세요

m**inil5**** 님 답변 답변일 11/4/2010 12:07:29 AM

이런 글을 보면 참 답답하기 그지없는데요.

타조가 적이 보이면 모래 속에 머리를 처박는다죠, 일단은 적이 안 보이니까.
새 주제에 현실도피라는 걸 하는 거죠.

이곳 글을 읽다보면 이런 글들을 심심찮게 볼 수 있습니다.

문제가 생겼을 때 방치, 외면, 묵살... 왜 그러는지 참 이해가 안 됩니다.

문제를 피하면 그 문제가 해결됩니까? 상황은 계속 악화될 뿐입니다.
영어를 못 해서? 그럼 영어 잘 하는 사람한테 부탁하세요.
뭐가 문제인지 잘 몰라서? 그럼 전문가한테 물어보세요.
단, 카더라가 아니라 제대로 알고 있는 전문가한테.

원글님이 1년 가까이 살 수 있다고 들은 거 같다고 했는데,
차압절차 진행기간에 따라 그렇게 될 수도 있는 거지 항상 그런 건 아닙니다.

전화해달라고 연락을 받았는데 전화하기가 무섭다고 꼭 전화를 해야 하냐니...
이건 정말 무식한 짓입니다. 그럼 안 하면 어쩔 겁니까?
그냥 이대로 있다가 쫓겨나는 걸 원하십니까? 다운페이 20%와 집은 날리고,
크레딧은 왕창 망가져서 7년동안 기록 남기고 싶습니까?

은행이 무슨 컬렉션 에이전시 애들처럼 돈 갚으라고 협박하는 것도 아니고,
페이먼트 안 내면 장기를 뽑아다 팔겠다는 것도 아닌데 왜 전화를 안 합니까?

원글님이 친구한테 만불을 빌려줬는데 돈도 안 갚고 연락도 안 한다면,
가만히 있을 겁니까? 대화로 풀어보려고 했는데 들은 척도 안 하면 소송을 걸겠죠?

은행이라고 몇 개월 페이먼트 안 낸다고 바로 차압하고 쫓아내지 않습니다.
그리고 차압한다고 은행에 덕 될 것도 없습니다.
차압매물이 늘어나면 은행측에도 부실자산이 늘어나는 거니까요.
주택시장이 망가진 지금 차압 매물 가지고 있어봐야 구매자 찾기도 어렵고
팔릴 때까지는 은행에서 관리해야 하므로 은행 돈만 깨집니다.
그래서 가능하면 재조정해줘서 입주자가 계속 살게 해주는 게 이득입니다.

그렇기 때문에 은행측에서는 론을 빌려간 사람이 페이먼트를 안 내면 무슨 일이
벌어지고 있는지 궁금해 합니다. 그래서 연락하는 겁니다.
그럼 결과야 나중에 어떻게 되든 일단 이쪽 사정을 얘기하고 협상을 해야 합니다.

고로 은행과 커뮤니케이션이 끊어지면 안 됩니다. 연락이 오면 응해야 하고,
전화오면 전화 받아야 합니다. 그걸 무시하고 묵살하면 안 됩니다.

다시 말하지만, 페이먼트 못 냈을 경우 '초기'에 은행에서 오는 전화나 연락을
무시하면 절대 안 됩니다.

하드쉽 레터를 비롯해서 은행측에서 요구하는 서류들을 제공해줘야 하고
이쪽의 어려운 상황을 충분히 이해시키고 설명해줘야 합니다. 그럼 은행측에서도
페이먼트를 재조정해줄 여지가 생집니다. 물론, 땡전 한 푼 없어서 페이먼트를
아무리 깎아줘도 안 된다고 하면 할 수 없지만요.

저도 융자 재조정 받은 사람입니다. 결과만 얘기하자면 9%였던 이자율을 2%로 내렸습니다.
은행에서 연락오면 연락받고, 추가 서류 보내달라고 하면 보내줬습니다.
언어 문제나 해당 지식에 대해 잘 모를 경우, 여기서 오래 사신 분들께 도움도 받았습니다.
은행측과 협상할 때도 어려운 상황을 솔직하게 다 설명하고 너희가 조금만 양보해주면
나도 살고 너희도 손해보지 않는다고 설득했습니다. 연락 잘 받고 협조적으로 나갔더니
6개월간은 원래 페이먼트의 50%만 내게 해줬고 재조정 뒤에는 $2,000이었던 것이
$1,500로 조정되었습니다. 은행은 BOA였습니다. 재조정이 진행되는 동안 보완 서류 때문에
담당자와 통화를 여러 번 했었지만 서로 기분 나쁘게 응대하거나 언성이 높아진 적은
단 한번도 없었습니다. '우리가 널 어떻게 도와줬으면 좋겠냐'는 식으로 나이스했습니다.

모기지 페이먼트 때문에 문제가 생겨서 연락을 받는다든가, 비지니스를 하다가
정부측으로부터 레터를 받는다든가 하면 절대 무시하거나 방치하면 안 됩니다.
해결할 의지가 없는 것으로 간주하고 가차없이 집행합니다.

하지만 초기에 대응을 잘 하면 최악의 상황은 피할 수 있습니다.

제발 그게 언어문제든 다른 문제든 간에, 무슨 일이 생겼을 때 외면하거나 방치하지 마세요.
가장 멍청한 짓이고 상황을 최악으로 만들 뿐입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/3/2010 3:34:45 PM

일단 상담을 한번 하셔야 할것 같습니다. 지금 받으신 노티스는 notice of default라는 서류로써 페이먼트가 한번에서 세번이상 밀렸을 경우 은행에서 카운티에 등기(recording) 하면서 차압을 시작하는 첫번째 절차입니다. 이후에 보통 3-4달이 지나면 Notice of trustee sale이라고 일종의 법원 경매 날짜가 나오게 되며 이후 1-2달후 퇴거를 하라고 공문이 오게 됩니다. 더 빨리 진행되기도 하고 느리게 진행이 되기도 합니다. 만일 현재의 상태로 주로 현금으로만 수입이 있으시다면 융자조정이 힘들가능성이 높습니다. 그리고 모기지가 주택구입시의 모기지외에 주택을 담보로 하는 2차나 3차의 융자가 있다면 숏세일을 통해서 빚을 정리하시는 것도 중요합니다. 아마도 정부의 조치로 은행에서는 융자조정을 시도하거나 숏세일을 하라고 권유하는 전화나 메일을 추가로 보낼수 있습니다. 그리고 퇴거하실 때에도 갑자기 나가라고 통보 하지는 않습니다. 적어도 마지막 순간에도 15일 정도의 여유는 허락이 됩니다. 그리고 은행과 잘 협상을 하시면 나가실때 이사비용정도를 받으실수도 있습니다. 비영리 단체 등에서 진행하는 융자조정등의 서비스를 한번 이용해 보시기 바랍니다. 너무 조급하게만 생각 하시지 마시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

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