차압위기인데..급합니다 방법좀 알려주세요 - ASK미국

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/14/2010 11:28:18 PM

재융자를 하신경우에는 judgement deficiency에대한 책임을 질수있습니다.
Deed in lieu를 신청하실경우 숏세일과 비슷한 결과를 기대할 수있습니다. 단 은행과의 협상은 본인이 하셔야합니다.
만약 바이어가 없다면 투자자의 Cash offer(시가의 60%)로 이번달 차압은 미루도록 해보세요.
Boa는 숏세일하기 정말 좋은 은행입니다. 상황을 boa shortsale negotiator에게 설명하는 걸로도 미룬적이 있습니다.
좋은결과 있으시길바라며 궁금하신점이 있으시면 연락주세요. 힘닫는데까지 도와드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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Young Cho, 조영택 님 답변 [주택/부동산] 답변일 12/15/2010 12:08:21 AM

재융자했을경우에는 원칙적으로는 모자란금액에 대한 deficiency judgement 가 나올수있다고 하는게 정석입니다만, 아직까지 훠크로쥬어당하고나서 모자란 금액에 대한 그러한 deficiency judgement를 받는 경우는 없습니다. 왜냐하면 그지경에 까지 간 사람에게서 받아낼수있는 여윳돈이 있는경우가 없다는것은 금융기관에서도 너무나 잘 알고있는 현실이기에 소송을 해 보았자 오히려 소송비용만 없애는것이 되기에 그리하지 아니합니다. 그러니 그런 걱정은 하지 마시고 마음의 평화를 찾으셔야 합니다. 헌데 어찌 HOA 에서 무엇을 거부했기에 일이 틀어졌답니까?

결론적으로 foreclosure 되더라도 deficiency judgement 까지 받아 두고두고 고생을 하실일은 현실적으로 0 프로에 가까우니 심리적인 심각한 고민은 하지 마십시요. 은행에 영어가 짧더라도 이리저리하면 그래도 의사는 통할수있으니 deed in lieu of foreclosure 를 해달라고 이야기하십시요. 은행과의 협상이 무슨 큰 딜을 하는게 아니고 그저 나를 도와달라는것이니 떳떳하게 기죽지말고 요구해보십시요.
막말로 밑져야 본전아닙니까? 그리하면 은행에서도 응해줄 챤스가 있을겁니다.
않되면 마지막 단계인 foreclosure 에 들어가더라도 인생끝은 아니니 마음을 가라 않게 하시고, 차분히 받아들이시면 됩니다. 그리고 다시 시작하세요.

그리고 12월23일에 지정된 장소에 가서 경매 (즉 trustee sale) 하는걸 지켜보시면 입찰자가 없으면 있더라도 낙찰자가 없을땐 은행이 울며겨자먹기로 융자잔액에 원글님의 집을 사게 됩니다. 그리되면 이사나갈것에 대한 통지도 오고 등등 ... 하지만 담담하게 대처하시다가 은행에서 오히려 언제까지 나가면 이사비용을 주겠다는 등의 협상카드가 나올겁니다. 미리 겁먹고 허둥지둥 갈곳도 정하지않고 이사나길일은 않해야합니다.

그리고 short sale seller들을 도웁기위한 법안이 내년 1월1일부터 효력이 발생되어 1-4 유닛이나 개인주택의 모게지가 하나뿐인 재융자된 모게지에서는 deficiency judgement 가 아예 없게 됩니다. 그 법안은 바로 SB 931 입니다.
이 SB 931 은 주거주구택(principal residence) 이 아닌 제2, 제3의 주택에도 적용됩니다.

그러하기에 이미 숏세일을 진행중이신분들도 크로징을 올해에 하시지 마시고 몇일이라도 늦추어 내년으로 넘기시길 바랍니다. 하면 deficiency 가 발생하지 않습니다. 기억하십시요. 그리고, 의연하게 대처하십시요. 행운을 빕니다.

Young Cho, 조영택 [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 코아컨설팅/코아부동산센터대표

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/15/2010 5:07:51 AM

숏세일을 진행하는 기간동안에도 은행과의 커뮤니케이션이 없다면 차압은 진행될수 있습니다. 이유는 숏세일을 진행하는 부서와 차압을 진행하는 부서가 서로 다르기 때문입니다. 일단 12월 23일에 경매날짜가 잡힌것은 차압의 맨마지막 단계인 Notice of trustee sale 즉 법원경매가 확정된 것입니다. 이 법원경매에서 낙찰자가 없으면 보통 경우에 따라서는 한달후 재경매가 실시될 수도 있습니다. 하지만 이단계 까지 간다면 일단 주택은 차압되는 경우가 많습니다. HOA에서 숏세일을 거부한것은 아마도 HOA fee가 상당기간 연체되었기 때문일수 있습니다 (숏세일을 진행시에는 HOA FEE는 퇴거시 까지 납부를 하셔야 합니다.). 그리고 재융자의 경우 원칙적으로는 deficiency judgement가 나올수 있습니다. 하지만 다른 전문가님의 지적대로 내년부터는 deficiency judgment에 대한 걱정을 하실 필요가 없게 됩니다. DEED IN LIEU 차압도 은행에 요구를 해보시기 바랍니다.일단 융자가 하나밖에 없는 경우에는 가능할수 있는 상황입니다 잘 대처 하시기 바랍니다 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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