부동산 에이젠트에서 숏 세일을 통해서 1,2차 몰게지 은행과 혐상을 하겠다고, 모두 해결 할 수 있다고, 깨끗하게 끝나도록 하겠다고 들어서 의뢰할까 합니다만, 숏세일 후에도 2차 몰게지는 그대로 남는다는 답변을 보았습니다. 파산신고와 숏세일, 그리고 포 클로즈... 어떻게 해얄지 막막합니다. 참고로 2차 모게지는 몇 년정도 나에게 따라 다니는지요?
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Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산]답변일2/21/2011 3:18:53 PM
1차 2차가 어떤 현태의 융자에 따라서 상이 합니다. 매입 할 때에 융자를 한 경우 그리고 같은 은행일 경우에는 쉽게 정리 될 수도 있으나 2차가 Home equity line of credit 과 같이 cash 로 사용 하였을 경우에는 쉽지가 않습니다. 그래도 negotiation를 하여 주면 다행 스러운 일 입니다. short sale이 forclosure보다는 좋은 선택입니다.
모든것은 협상에 따라서 결과가 달라지게 됩니다 일단 파산을 선택하시지 않으시려면 가능한 숏세일을 시도해 보셔야 합니다. 이미 해당 주택이 under water 상태라면 융자조정도 시도해 보실만 하지만 2차융자에 대한 우려가 있으시다면 숏세일 협상을 해보시기를 권합니다 보통 2차융자가 문제가 되는 경우는 주택구입시의 융자와는 상관이 없이 나중에 주택을 담보로 추가 대출을 받으신 line of credit등이 이에 해당이 됩니다. 이경우에 보통 전체 원금에서 일정 액수를 부담하시면서 (이 금액의 부담은 셀러나 바이어 그리고 1차은행이 일정부분 부담하게 협상을 이끌게 됩니다) 탕감받는 방법을 택하시는게 좋습니다. 그리고 2차융자는 일단 default가 되면 보통 10년정도 기록에 남게 되며 대개 콜렉션 회사에게 빚이 넘어가게 됩니다. 콜렉션 회사에서 추심을 하게 됩니다.