숏세일 과 은행페이멘트 - ASK미국

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 4/9/2011 10:44:14 AM

융자 월 페이먼트를 하고 있는한 은행에서는 attention 를 하지 않기 마련 입니다. 그러나 페이먼트를 하지 않는다고 short slae를 받아 준다는 보장도 있을 수 없습니다. 모든 것이 융자은행의 결정에 따르는 수 밖에 없읍니다. Forclosure 를 당하기 전에 브러커를 hire하셔서 short sale offer를 낼 수 있는 buyer 를 찾아서 서류를 제출하는 것이 융자 은행으로하여금 최선의 길을 택하도록 하는 방법이 될 것입니다. offer 도 없이 short sale 를 하겠다는 의사를 타진하시는 것은 어떤 진전을 기대하기가 어려운 일 입니다.

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/11/2011 3:57:18 PM

원칙적으로는 선생님의 숏세일이 먼저 은행에서 승인이 나야 하지만 은행측에서는 셀러의 숏세일 승인여부를 바이어의 오퍼와 같이 심사를 하는 편입니다. 그리고 은행에서 밀린 페이먼트의 페이를 요구하는 것은 주택의 경우에도 페이먼트를 갑자기 연체가 될경우 숏세일이나 융자조정을 위한 고의연체로 보기 때문입니다. 이 상황에서는 숏세일의 승인여부를 먼저 교섭하기 보다는 바이어를 대동하고 숏세일을 추진하신는게 더 나은 선택이라고 생각이 됩니다. 그리고 대부분의 상업용 부동산의 숏세일시 가장 중요한 것은 탕감받는 부채에 더이상 deficiency judgment가 붙지 않아야 한다는 것입니다. 많은 경우에 상업용 융자에 대해서는 은행이 숏세일시 대부분은 차액의 탕감에 동의하지 않고 추가로 note를 작성하는 경우가 대부분이므로 완전한 탕감이 불가능할 경우를 대비해서 파산법 변호사의 조언도 받아 보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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b**kerdh**** 님 답변 답변일 4/8/2011 9:55:58 PM

그러면 두달치를 내면 숏세일을 승인해 주겠답니까? 이치가 안 맞는 요구입니다. deficiency도 딜을 해야하고. 기 싸움인 것 같습니다. 이런 싸움은 중간에 협상자가 있어야 매듭이 풀릴 것입니다. 상업용 부동산 숏세일 경험 있는 에이전트 구해서 진행하십시요.

j**me5**** 님 답변 답변일 4/9/2011 8:11:19 AM

김동화님 답주셔서 감사함니다
밀린 두달치분을내면 숏세일을 승인해준다는게 아니고
숏세일서류을 검토하겠다는 이야기입니다
밀린두달치을 내지않으면 서류도않받겠다는것 같읍니다
다시 조언부탁합니다

b**kerdh**** 님 답변 답변일 4/9/2011 10:58:41 AM

은행에서는 한푼이라도 더 받아내려는 의도입니다. 두달치 내셔도 또 어떤 빌미를 잡고 승인을 안하리라는 느낌입니다. 융자 잔금 액수와 건물의 시장 가격을 알면, 은행의 의도를 파악할 수 있지만...

아무리 채무자라도 출구 전략으로 한 푼이라도 아끼는 것은 꺼리낄 것이 없습니다. 이렇게 만든 주범은 연방준비은행과 거대한 자금을 움직이는 더러운 큰손들 때문이라고 보시면, 틀리지 않습니다. 오바마의 연방정부도 어쩔 수 없는 거대한 힘이며, 미국 경제가 내리막길로 가는 길의 원인 제공자이며, 그들은 이런 것 아랑곳하지 않습니다..

숏세일 승인을 안해줄 경우 2차 융자가 없거나, 있어도 같은 은행일 경우, deed in lieu of foreclosure로 소유권을 넘겨주고 나올 옵션도 있습니다.

마지막이 제일 좋지 않은 옵션인데, foreclosure입니다. 은행으로 소유권이 넘어가서, 처분후에 deficiency judgment를 받아 리인이나 차압이 들어올 것입니다. 상당한 시간이 흐를 것입니다.

끝까지 ㅤㅉㅗㅈ아 오면, Chapter 13이나 7을 고려하셔야 합니다.

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