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Q.NOD를 받았습니다.

지역California 아이디u**aguy200****
조회2,260 공감0 작성일8/17/2011 5:45:19 PM
5년 전 LA 인근에 집을 구입하였으나, 6개월동안 모게지 페이먼트를 못하여 얼마 전 NOD를 받았습니다.
집을 지키고 싶지만 그럴 형편이 못되어, 그냥 살 수 있는 날까지 살다가 다 포기하고 나가려고 합니다.
어느 아는 분의 얘기는 지금 시점에서 그냥 있으면 약 3개월 정도 후에 Foreclosure가 될 것이고, 에이전트를 통해 숏세일을 시도해 보면 그것 보다는 좀 더 오래 살 수가 있다고 합니다.

제가 원하는 것은, 지금 당장 이사할 형편이 못되어 크레딧하고 상관없이 될 수 있는 대로 오랫동안 지금 살고 있는 집에서 사는 것입니다.
얼마 전부터 신문 기사 나오는 것을 보면, NOD를 받고 나서도 그 후 은행에서 아무런 조치를 취하지 않아 1년도 넘게 계속 거주하고 있다는 얘기도 있습니다.


지금 제 입장에서, 어느 쪽이 더 오래 살 수 방법인지 전문가님들의 고언을 부탁드립니다.
가만히 있어도 다른 사람들처럼 1년 넘게 거주 할 수 있는지, 숏세일을 시도하면 지금부터 얼마동안 더 거주할 수 있는지 알려 주시면 감사하겠습니다.

참고로, 렌더는 와코비아 입니다.

감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/17/2011 10:28:57 PM
일단 최근에는 대략 6개월정도 페이먼트가 미납되시면 차압의 첫단계인 NOD (notice of default)가 recording됩니다. 이후 약 111일 정도가 지나면 차압이 되게됩니다. 즉 대략 10개월에서 12개월 정도면 차압이 마무리가 됩니다. 정확하게 얼마를 더 거주 가능하신지는 확답을 드릴수가 없는 문제 입니다. 지금 단계에서는 1)융자조정을 신청하시거나 2) 숏세일을 신청하시면서 차압을 지연 시키시는 방법이 있을수 있습니다. 지금의 상황이라면 전문가와 상담을 하시고 일을 처리하시기 바랍니다. 그리고 융자조정을 신청하시거나 숏세일을 신청하신다고 하여도 자동으로 차압이 지연되는 것은 아닙니다. 반드시 차압하는 부서에 연락이 되어야만 가능합니다. 이점 유의 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.
전문가사진

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/17/2011 10:53:05 PM
페이먼트가 삼개월 늦으시면 nod를 받으셔야 하나 육개월 되어서야 받으신것 같이 퇴거는 언제 될것이라로 장담은 어느 누구도 할 수 없습니다. 가장 오래 머물 수 있는 방법은 융자 조정을 신청 하여 약 육개월 정도 시간을 지연 시킨후 숏세일을신청 하는것이 가장 오래머무는 방법이나 융자 조정 거부 통보로 부터 숏세일 신청 사이에 포클로져를 당할 수 있기에 융자조정부터 부동산 중개인과 숏세일 신청을 한후 포클로져 날자의 모니터링을 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.
숏세일은 육개월 정도 걸리나 경우에 따라서는 일년까지도 지연되는 경우가 많이 있습니다. 변호사, cpa, 부동산 중개인등 다양한 전문인에게 문의를 하시고 본린에게 맞는 사항을 현명하게 선택하시길 바랍니다.
좋은 결과 있으시길 바라며 자세한 사항은 문의 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.
전문가사진

김원석 [머니/재테크]

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이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

김원석
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m**un**** 님 답변 답변일 8/17/2011 6:55:58 PM
안녕하세요,

Ask미국 전문가 정마이클 변호사 입니다.

NOD (Notice of Default)은 압류에 첫 단계 입니다. 압류법은 주 마다 달름니다. 제가 해명하는 암류법 은 California에서 만 해당됨니다.

NOD 가 송달 된 후 90일 이 지나면 Notice of Trustee Sale (NOTS 즉 경메 통지서) 가 송달됨니다. NOTS가 송달 된 후 20일 이 지나면 경메가 진행 됨니다. 그후로 새 집주인 이 전 집주인을 퇴거 합니다. 퇴거는 민사소송 으로 진행됨니다. 퇴거소송 기간은 약 2-3주 걸립니다. 최근에 압류가 만아서 은행 들은 암류를 느리게 진행 합니다.

집을 구하실려면 지금 시작 하는 게 좋을 것 입니다. 경메 날자가 지나면 집을 구하기 어렵습니다. 융자지불 내기 어려우면, 숏세일 도 조은 선택 입니다. 숏세일의 장점은 신용 을 보호 시키는 것 입니다. 그러나, 숏세일을 시도 하실려면 은행 허가 를 받으셔야 합니다.

KCCD (Korean Churches for Community Development)가 더 자세하게 알려드릴수 있습니다. KCCD의전화 번호는 (213) 985-1500입니다.

정마이클 변호사 올림
T: 213-700-0198
mchung@lo-mc.com
www.lo-mc.com

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