Home Equity loan 에 대한 질문 있습니다 - ASK미국

c**kr**** 님 답변 답변일 6/4/2009 12:39:22 PM

론 해당 여부는 BOA 모기지 부서에 문의 하시던가, 각 지점 은행에 물어 보세요. 한국인 직원에게 하시면 소통에 문제 없으니 좋을듯 하군요. 절대 모기지만 취급하는 브로커에겐 안 가는게 좋습니다. 큰 은행에 가야 그나마 안전하고 사기 염려 덜 합니다. 산정액은 집 감정가격 이내 입니다. 그리고 이자율은 통상 변동 이자 입니다. 요즘 같으면 3% 도 채 안되던데...아마 저 같은 경우는 모기지도 어느정도 끼고 있으니 집감적아에서 모기지 대출금을 뺀 나머지응 HeLOC 로 쓸수 있게 해 두더군요. 원리금을 같이 상환 하기도, 아니면 이자만 갚을수도 있습니다. 그건 반드시 원하는대로 얻을때 신청 하셔야 합니다. 중간에 물론 상환방식을 바꿀수도 잇습니다. 요즘 은행들이 돈이 없어서 잘 나올지 안나올지는 모릅니다. 일단 은행에 가서 물으세요. 큰 은행으로요..되도록이면 한국인 직원에게요.. 한국인들 고객이 많아야 그 은행원도 가치를 인정 받거든요.

d**xe**** 님 답변 답변일 6/4/2009 9:14:26 PM

최근의 은행들을 보면 홈에퀴티론(HELOAN) 또는 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 잘 해주려하지 않습니다.
이유는 이렇습니다. 우선 프라임이자율(Prime Rate)이 현재 3%초반이니 여기에 마진을 붙여 이자를 산정하니 이자율이 경우에 따라서는 3%초반때가지 됩니다. 아시겠지만 HELOC은 클로징수수료도 은행에서 내주고 더군다나 2순위 융자로 요즈음같이 연체가 많은 시기에는 2차 융자 연체는 상상을 초월하는 수준입니다. 한마디로 안해주려고 요리조리 빼고 있는 실정입니다.

가이드라인은 아래와 같습니다
1) 집 감정가의 70%~75%정도까지 가능합니다.
2) 이자율은 크레딧점수와 융자금액 그리고 감정가의 몇%((CLTV)에따라 은행에 따라 다릅니다.
1~2년전에 해놓으신분은 이자율이 싸겠지만 지금하시는 분들은 그렇게 싸게 해주지 않습니다.
약 4%~7%까지도 됩니다. 따라서 은행마다 꼭 물어보세요
3) 페이먼트는 이자만 내는 미니멈페이먼트 옵션도 있습니다.
4) 또한 반드시 소득증명서류를 제출하셔야 하는데 융자신청금액의 1%정도를 한달 빚으로 잡아놓고 본인의 소득이 현재 모기지+자동차융자+크레딧카드 미니멈 페이먼트 합계의 두배정도는 있어야 합니다.
5) 홈에퀴티론은 이자가 이보다 훨씬 비싸고 클로징비용이 추가로 드니 알아볼 필요가 없습니다
6) 다만, 홈에퀴티라인오브크레딧은 변동금리이니 장기로 자금을 쓰실 예정이면 2-3년뒤가 되면 이자가 많이 올라갈 가능성이 많습니다. 차라리 5%대의 30년고정 Cash-Out Refinance로 알아보시는 편이 낫습니다. 클로징 비용이 2%이상 들어가지만 저리에 장기융자가 가능합니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 6/10/2009 11:41:03 AM

쉽게 이해하시려면 일단 에퀴티론이라기 보다는 모기지를 하신다고 생각하시면 됩니다. 은행에 따라서 다르지만 선생님과 같은 케이스를 살펴보면 일단 감정가가 나와야 하며 얼마를 융자를 하시든 간에 가장 중요한 것은 선생님의 페이먼트 능력을 증명하셔야 한다는 것입니다. 미국의 은퇴 노인들중의 상당수가 은퇴를 앞두고 모기지를 다 갚고나서 생활하다가 최근 100% 빚이없는 주택을 담보로 은행에 대출신청을 했다가 거부되는것도 바로 이 페이먼트의 능력을 입증하지 못한 경우가 그 원인인 이유가 많습니다. 은행에 따라서 다르지만 대개 70-80%정도는 융자가 되겠지만 자세한 사항은 은행에 직접 알아보시는게 좋고 가능하면 거래은행에 알아보시면 비용면에서 절약이 있을것 같습니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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