집을 구입할려고 합니다. - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/6/2012 10:14:56 AM

가장 중요한점 두가지를 생각 하셔야 합니다. 첫째는 , 만일 다른 주택을 구입하시려 한다면 현재의 조건으로 은행에서 융자가 가능한지를 꼭 확인 해보셔야 합니다. 남편분만의 이름으로 주택 융자가 가능한지를 알아 보셔야하며 경우에 따라서는 부부중 한명의 명의로만 되어 있더라도 양쪽의 크래딧과 채무관계를 전부다 조사하게 되기 때문에 사전 융자승인이 중요 합니다 만일 현재의 집대신 새로이 주택을 구입해서 해당 주택을 primary residence로 사용하려 하신다면 세법상으로는 인정이 되겠지만 first time home buyer에는 해당이 되지 않고 특히 fha 융자에서는 더더욱 인정이 안된다고 보셔야 합니다. 이는 회계사와 상담을 하시기 바랍니다.
두번째 , 주택을 새로이 구입하신 상태에서 기존 주택을 포기하신다면 조지아주의 차압이 어떻게 진행이 되는지를 아셔야 합니다.만일 법원에서 판결에 의해서 차압이 진행이 되는 judicial foreclosure의 경우라면 모기지 차액에 대한 deficiency judgment가 가능할수 있기 때문에 새로이 구입한 주택에 대한 소유권 행사시 문제가 될 가능성이 있습니다. 이와 관련해서는 변호사와 꼭 상담을 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 1/6/2012 9:30:09 PM

지금 보유하고 계신 집은 아마도 융자금액이 현 시가보다 많을걸로 생각이 됩니다. 그럴경우 새집은 융자를 얻어 구매를 하기가 매우 어렵습니다. 배우자의 이름으로만 현재 집을 보유하고 있어도 크레딧이며 세금 보고 하신 주소는 현재 보유하고 계신 집의 주소가 나올 것이며 융자은행에서 그 집의 주인이 누구이며 가족 관계를 질문할 것이며 융자대비 시세가 낮은 것을 알아 낼것입니다. 그러므로 현금으로 구매를 하는 경우가 아니면 현재로서는 새 집을 융자를 얻는 것은 가능하지 않습니다.

가족중 다른 성인이 680점 이상의 크레딧을 보유 하고 있다면 직업의 유무에 관계없이 20% 다운페이먼트로 집을 구매할 수 있습니다. 만약 세금보고한 금액이 넉넉 하실 경우에는 1% 다운으로도 집을 구매 할 수 있습니다.
융자금액이 현 시가 보다 낮다면 융자를 얻어 구매를 할 수 있으나 현재 거주하는 집보다 더 작거나 시가가 낮은 집을 구매할 경우는 투자용 집으로 간주하여 이자율이 조금 더 비싸지게 됩니다.

집을 포기하신 다는 말씀은 차압을 하시겠다는 말씀 같습니다. 집을 차압 하실 경우 2차 융자가 있을 경우 개인 채무로 남기에 문제가 될 수 있습니다. 1차만 있을 경우에는 차압을 하셔도 별 문제는 없으나 숏세일을 하실 경우에는 크레딧에 반영되는 것이 차압에 비해 적습니다.

만약 아직 집 페이먼트가 늦지 않으신 경우에는 숏세일을 신청하시어 새로운 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 현재의 융자금액이 집 시세보다 높아 재융자는 가능하지 않고 융자조정은 크레딧 점수를 낮추게 되고 확실 하지 않아 어찌할 바를 모르는 홈오너들에게 희소식이 있습니다. 현 몰게지 페이먼트가 늦지 않았을 경우, 숏세일을 통하여 1차와 2차 융자 모두 정리하신 후에, Wells Fargo의 특별 FHA융자 프로그램을 얻어 다시 집을 구매할 수 있는 방법이 있습니다. 숏세일의 현재 융자은행이 Wells Fargo가 아니어도 되며 지역에 상관이 없이 다른 집을 구매 할 수 있습니다. 숏세일의 에스크로가 끝나기 12개월 이전까지 몰게지 페이먼트가 늦은 기록이없고 2년치의 세금 보고 기록과 600 점 이상의 크레딧 점수를 필요로 합니다. 최소 3.5% 다운을 필요로하는 정부 보증 융자인 FHA융자이며 이자율은 30년고정에 4%정도 (2011년 12월 기준) 하며 융자금액은 Los Angeles County내의 단독 주택은 $729,750 까지 융자 가능합니다.

만약 부부중 한명의 이름으로만 집을 구매했었고 몰게지를 내지 않으며 숏세일 한 경우에도 다양한 융자를 받을 수 있습니다. 숏세일로 판매시에 융자에 올려져 있지 않았던 배우자를 사용하여 숏세일 이후 다른 집을 FHA나 Conventional 융자를 사용하여 새집을 구매 할 수 있습니다. 한동안 어려워졌던 voe 융자 (바이어의 세금 보고를 고려하지 않는 융자)는2011년 12월 기준 20%의 다운의 경우 30 년 고정 4.125% 이자율로 집을 구매 할 수 있습니다.

페이먼트가 늦은 기록이 있으며 본인 이름으로 다시 집 융자를 얻으려면 마지막으로 늦은 페이먼트에서 2년후에 집을 구매를 할 수 있습니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담하여 드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

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