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스티브 양 님 답변
[머니/재테크]
답변일
8/8/2010 10:55:14 AM
먼저 고정이자율 모기지와 변동이자율 모기지의 차이점을 살펴보지요. 고정이자율모기지(Fixed Rate Mortgage, FRM)는 융자기간동안 이자율과 페이먼트가 고정되어 융자기간이 끝나면 원금이 모두 상환되는 모기지입니다. 대표적으로 30년고정, 20년고정, 15년고정 상품이 있습니다.
변동이자율모기지(Adjustable Rat eMortgage, ARM) 상품은 융자기간동안 이자율이 바뀌는 상품을 말하는데 이자율이 처음부터 매달 바뀌는 상품도 있고 일정기간 고정되다가 그 이후에 바뀌는 상품도 있습니다. 현재 변동상품을 선택하는 사람들 가운데 대부분은 후자를 선호합니다. 이자율이 더 싸기 때문입니다. 대표적으로 5/1, 7/1 10/1ARM상품이 있습니다. 5/1 ARM이란 이자율과 페이먼트가 처음 5년동안 고정되다가 6년차부터 변하는 상품을 말합니다. 페이먼트는 30년 상환으로 계산됩니다.
참고로 최고조건의 손님의 경우 현재 30년 고정상품의 이자율은 4.5%(0.5 포인트기준) 그리고 5/1ARM은 3%(1 포인트기준) 정도합니다.
질문하신분의 경우 현재이자율이 6.75% 이상이 되고 5년 안에 융자금액을 상환하실 계획이라면 5/1ARM으로 재융자하실 것을 적극 권해드립니다, 물론 현재 남은 융자금액이 얼마나 되는지도 중요한 고려사항입니다.
만약 현재융자밸런스가 300,000달러 일 경우에 손익계산을 해보겠습니다.
- 재융자 비용: 에스크로등 총비용(약 $3,000) + 1포인트$3,000= 토탈비용$6,000(약 2%)
- 5/1 ARM으로 재융자시 이득(년이자율 차이)= 6.75% - 3% = 3.75%
결국 재융자를 할 경우 5년 동안 매년 3.75%의 이득을 보는 셈입니다. 300,000의 3.75%는 년 11,250불 정도 되는 금액입니다. 재융자 비용 2%는 6개월 약간 넘으면 상쇄됩니다.
변동이자율모기지(Adjustable Rat eMortgage, ARM) 상품은 융자기간동안 이자율이 바뀌는 상품을 말하는데 이자율이 처음부터 매달 바뀌는 상품도 있고 일정기간 고정되다가 그 이후에 바뀌는 상품도 있습니다. 현재 변동상품을 선택하는 사람들 가운데 대부분은 후자를 선호합니다. 이자율이 더 싸기 때문입니다. 대표적으로 5/1, 7/1 10/1ARM상품이 있습니다. 5/1 ARM이란 이자율과 페이먼트가 처음 5년동안 고정되다가 6년차부터 변하는 상품을 말합니다. 페이먼트는 30년 상환으로 계산됩니다.
참고로 최고조건의 손님의 경우 현재 30년 고정상품의 이자율은 4.5%(0.5 포인트기준) 그리고 5/1ARM은 3%(1 포인트기준) 정도합니다.
질문하신분의 경우 현재이자율이 6.75% 이상이 되고 5년 안에 융자금액을 상환하실 계획이라면 5/1ARM으로 재융자하실 것을 적극 권해드립니다, 물론 현재 남은 융자금액이 얼마나 되는지도 중요한 고려사항입니다.
만약 현재융자밸런스가 300,000달러 일 경우에 손익계산을 해보겠습니다.
- 재융자 비용: 에스크로등 총비용(약 $3,000) + 1포인트$3,000= 토탈비용$6,000(약 2%)
- 5/1 ARM으로 재융자시 이득(년이자율 차이)= 6.75% - 3% = 3.75%
결국 재융자를 할 경우 5년 동안 매년 3.75%의 이득을 보는 셈입니다. 300,000의 3.75%는 년 11,250불 정도 되는 금액입니다. 재융자 비용 2%는 6개월 약간 넘으면 상쇄됩니다.
