은행과의딜 - ASK미국 - 미주중앙일보

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/4/2011 6:37:38 AM

일반적인 절차의 시작은 일단 은행에 숏세일을 시작한다고 통보하고 은행측에서 필요로 하는 서류들의 목록을 정리하신후 추진하는 것입니다. 은행에서 숏세일을 받아줄지 안줄지는 이 서류들을 검토하신후 아실수 있습니다. 일반 주택과는 다르게 상업용 부동산의 경우는 숏세일 과정이 더 복잡합니다. 그리고 융자의 종류에 따라서 특히 personal guarnatee 를 싸인하신 경우는 조금더 유의를 해야 합니다. 10만불의 내려서 가능할지 아니면 에이전트와의 개입을 은행에서 원하지 않을지는 단순히 선생님의 생각일뿐 입니다. 선생님의 경우는 부동산법 전문 변호사나 부동산 에이전트와 상담을 먼저 하셔야 할것으로 보입니다. 주의하실 것은 숏세일을 하셔서 1) 빚을 정리하시고 청산된 빚으로부터 완전히 상환의 의무에서 벗어나셔야 하며 2) 밀린 재산세를 은행이나 바이어가 해결하도록 하시는 방향으로 숏세일을 진행 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/2/2011 10:54:31 PM

직접 협상할 정도의 단순한 협상이 아닙니다. 부동산 에이전트 중에서도 숏세일 경험이 있는 분을 3명 정도 면접하시고 선택하십시오. 코미션은 은행에서 내며, 숏세일에는 코미션도 작습니다.

숏세일에서 변제못한 부분에 대해서는 은행에서 deficiency judgment를 받아 귀하의 다른 재산에 압류를 취할 수순을 밟을 수 있습니다.

세금 관게도 있으니 유능한 에이전트를 고용하여 해결하시기 바랍니다.

g**chan**** 님 답변 답변일 2/3/2011 6:42:06 AM

숏세일이란 변제못하는 부분에 대해 렌더측에서 손해를 보고 정리하는것입니다.

은행에서 승락하고의 여부는 해당은행의 정책에 달려있습니다. 본인 스스로가 먼저 불가쪽으로 진단을 할 필요는 없을듯.

또한 위의 질문내용에 대해, 본인이 직접하려하는 동기는 커미션 때문이라고 보여지는데, 이는 옳지않은 판단근거인듯 싶습니다.

커미션 문제가 아니라, 다른 사유에서 본인이 하려면 할 수도 있겠지만, 그렇지 않다면 전문 변호사 팀을 통해서 하시는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 적어도 건물주가 무엇을 어떻게 하던지 간에, 이에대한 consequence가 어떨런지는 정확하게 알아야 하고, 이러한 법적관계의 이해는 변호사가 책임지고 설명할 수 있기 때문입니다. 브로커들은 주택매매에 대한 책임을 지고, 숏세일 등 법률적인 영향에 대해서는 안내하지 않을것 입니다.

p**er127**** 님 답변 답변일 2/3/2011 7:49:35 AM

오퍼를 가지고 은행에 가서 담당부서장과 직접 협상해 보세요. 아마도 은행이 최근에 귀하의 부동산을 감정해서 가치를 알고 있을 테니까 마켓밸류 오퍼를 보여주면 승인여부를 알려 줄 것입니다. 아니면 귀하가 감정료를 부담해서 재감정을 요청할 수도 있습니다. 은행은 포클로져/트러스티 세일 보다 숏세일로 더 많이 대출금을 회수할 수 있다면 숏세일을 승인할 것입니다. deficiency에 대해서도 귀하가 숏세일 후 다른 재산이 없다거나 에쿼티가 없다면 없애 주도록 직접 협상할 수 있습니다. 은행은 가능성도 없는 일에 시간이나 비용을 허비할 만큼 바보는 아닐테니까요. 브로커를 중간에 개입시키면 의사 전달이 잘 안될 수도 있고 스케줄이 안맞을 수도 있으니 직접 부딭치는게 최선입니다.

b**kerdh**** 님 답변 답변일 2/3/2011 10:06:13 AM

숏세일까지 갔다면 모든 재정 상황이 최악에 놓여 있는데, 변호사를 고용할 능력이 있을까요? 일단 $3,000에서 $4,000을 주어야 일이 시작되는데...

직접 해결할 수 있으신 분은 이 사이트에 답을 주는 입장에 있지, 질문하는 입장이 아니라 봅니다.

현재의 바이어가 꼭 산다는 보장도 없습니다. 변호사가 다른 바이어를 찾아줄 수 있는 직업은 아닙니다.

변호사든 부동산 에이저트든 윤리에 입각한 실력과 경헙이 있는 Professional 을 권합니다.

t**pler1**** 님 답변 답변일 2/3/2011 3:13:01 PM

The deficiency judgment is only possible only if the property is foreclosed in a court foreclosure, and the loan is not a purchase money loan (one action rule applies for the purchase money loan). A deficiency judgment is not possible if sold by a trustee’s sale. Please contact the bank first if they are willing to accept the short sale and make sure that the bank is not willing to go after your asset.
In a worst scenario, for the trustee sales (please confirm if your loan is not considered a mortgage. Usually, a commercial real estate loan is not considered a mortgage), if the bank is not cooperating, you just have to threaten the bank that you would file the bankruptcy (Chap 11 for a legal entity and Chap 13 for an individual). The bank knows that they can be in trouble for the redemption period.
For legal advices, please contact a qualified real estate attorney (not any attorney- I had seen too many dumb lawyers).
As for tax matter, you need to contact qualified Enrolled Agent or tax attorney (please do not contact any CPA for advices). CPAs are not really the tax experts even though they can file tax return and give some advices.

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