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Q.주택 구매시 타인명의로 구매 후 문제

지역California 아이디m**0****
조회4,407 공감0 작성일6/26/2020 7:26:37 PM

안녕하세요..

미국 초보입니다..

다름이 아니고 제가 미국에 왔을때 크레딧이 부족하여

주택구매시 타인명의로 집을 구매하였습니다.

구매 할 당시 명의만 타인이지 down pay 부터 모든게 제 check 로 하였습니다.

집문서며 집 구매당시 서류 등등 모든걸 제가 가지고 있고 또 payment 기록등 다 가지고 있습니다. 세금보고 역시 제가 다 하였고요


몇년 후에 제가 크레딧이 좋아져 명의를 돌려 받으려 하는데..

명의자가 이런 저런 변명을 늘어놓으며 피했습니다..


하여 변호사 상담을 했고 상담시에 변호사는 이길 수 있다고 하여 소송을 하였습니다.

상담시 퀵클레임? 을하고 상대방이 대응을 안하면 바로 변경된다 하였고.. 

상담시 상대방이 변호사를 고용해서 대응하면 어떤한 결과가 있냐에 대한 상담을 미쳐 못했습니다.


상대 역시 변호사를 고용하였고

이제와서 제가 tenant 라고 합니다..

여기서 명의자와  tenant 라던가 뭐 어떠한 계약서도 따로 존재하지 않습니다.


이런 경우의 소송에서 법정에선 어디에 손을 들어주나요 ?


전문가님들의 답변을 기다립니다..

답변 감사합니다.

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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

케빈 장 님 답변 [법률상담] 답변일 6/27/2020 10:45:58 AM

안녕하세요


담당 변호사가 계시다면, 변호사분에게 물어보시는게 맞다고 생각됩니다. 다만 "Constructive Trustee" 상황에 속한다고 본인께서 입증하실수 있으시다면, 승소하실 가능성이 높다고 사료됩니다.


감사합니다.

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케빈 장 [법률상담]

직업 변호사

이메일 khjlawcorp@gmail.com

전화 213-221-1188

케빈 장
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이원석 님 답변 [법률상담] 답변일 6/29/2020 4:51:12 PM

이 원석 변호사 입니다.


말씀 하신 상황은 서로 믿고 있는 사람끼리 자주 있는 일입니다.

본인 말씀대로, 에스크로에 필요한 다운 페이, 크로징 비용 그리고 그동안 본인이 은행 융자를 갚아 왔던 기록이 있다면 당연히 명의를 받으실수 있습니다.  말씀 하신 quitclaim 은 소유권을 주장하는분이 협조 할경우에만 가능한 일입니다. 


상대 말대로 렌트를 주었다면, 렌트를 받은 증거, 리스 계약, 구매에 필요한 자금 출처, 세금 보고떄 이자와 세금에 대한 공제를 했는지 등등의 증거를 제시 해야만 할것입니다.

 

때문에 명의를 돌려 주지 않을경우 소송을 걸고, 곧 바로 lis pendens 라는것을 등기에 걸어서 본인 몰래 집을 다른 사람에게 파는것을 방지 하고 소송을 진행 하셔야 합니다. 제 생각에는 소송을 처음 부터 잘 진행 하시면 어렵지 않게 상대가 포기 할것으로 사료 됩니다.


결국 소유권을 주장 하는 쌍방중 누가 더 신빈성 있는 증거를 제출 하는지에 따라 승소를 할수 있을것입니다.

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이원석 [법률상담]

직업 변호사

이메일 fredleelaw@gmail.com

전화 714-634-1234

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회원 답변글
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 6/28/2020 6:31:00 AM
관련 주택에 paid off 상태가 아닌, 갚을 모기지(loan) 가 있다는 전제하에. . .

관련 집 명의자가 'quitclaim deed' 로 양도 하게되면 , 관련집 법적소유권 legal ownership 없이 모기지에 대한 법적 책임만 지게되는데. . .

‘명의자가 이런 저런 변명을 늘어놓으며 피했습니다’ - - - -> 당연하지요!

“A person with legal title to land has the right to transfer ownership of the property to another party.”
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 6/28/2020 6:31:41 AM
‘구매 할 당시 명의만 타인이지 down pay 부터 모든게 제 check 로 하였습니다.
. . .또 payment 기록등 다 가지고 있습니다. 세금보고 역시 제가 다 하였고요’

관련 명의자는"legal title" 을 가지고 있지만, 상담글 올리신 분은 “equitable title” 을 가진 실제 주인이며. . .

“Equitable title often relates to a person’s financial interest in the property. Thus, a person can have equitable title to a property that they have invested in, while another party holds legal title.”
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 6/28/2020 9:17:17 AM
관련 사안의 관건은 (크레딧이 부족하여 주택구매시 타인명의로. . .) 그 “title 자체” 에 문제, 실수등 잘못됨 (wrong)이 없어. . . 타이틀 소송 quiet title suit 에 부적합의 사안일 수 있으며. . .

해결책은?
상담글 올리신 분이 legal title 에 add 되어 법적 공동 소유권자로 6개월-1년 이후면 refinancing 이 가능 하여 (자격을 갖추어) 그 명의자 이름도 빠지고(quitclaim deed) 그리고 그 명의자가 모기지에 대한 법적 책임도 사라지게 하여. . .

그때도quitclaim 안한다고 하면. . .
페이먼을 안하게되면. . .lose-lose?

역지사지(易地思之) 하여 두분에게 win- win 으로 해결 될 문제 라고 생각되네요.

'이런 경우의 소송에서 법정에선 어디에 손을 들어주나요 ?'
변호사는 아니지만. . . 간접 경험자로써. . .답변을 하게되네요. "글쎄요. . ." "흠. . ." ^ ^
i**estman1**** 님 답변 답변일 6/28/2020 3:13:40 PM
의외로 실무적으로 보면 이런 경우가 종종 있습니다. 시간이 걸려도 승소 하는 경우들이 있는데 그럴경우 모든 모기지 페이를 내신 기록과 재산세나 만일 거주 하셨다면 모든 유틸리티에 대한 영수증등이 구비된 경우 가능한 경우라고 들었습니다. 현재 소송건들이 법정 사정에 따라서 다르지만 대부분 형사건을 제외하고는 진행이 지지부진한 경우들이 많다고 들었습니다. 일단 변호사와 상담 하시고 최단 기간내에 마무리 될수 있도록 하시는게 좋다고 봅니다.

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