주택융자 문의 - ASK미국 - 미주중앙일보

박정수 Richard Park 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/8/2013 12:06:48 AM

안녕하세요

주택을 구입하실때 정부론을 받기위해서는 최근 2년의 텍스보고 금액과 현재 받으시는 PAY STUB의 금액을 같이 검토합니다. 자영업자인 경우는 텍스보고금액만해당됩니다.

60만불~70만불의 30%,20% 다운하시고 남는 융자금액은 420K~560K입니다.
대락 95K~125K/년 정도의 인컴 텍스보고 금액이 필요합니다.

다만 월페니먼트와 텍스,보험등의 지출외에 기타 차,카드,HOA(콘도) ,학자금융자등의 추가지출이 있다면 더 많은 인컴이 필요합니다.

정확한것은 집을 사시기전에 인컴등의 기초자료를 준비하셔서 주택융자가 어느정도 가능한지를 주택융자전문가에게 사전 QUALIFY를 통해 미리 확인하시는것이 필요합니다.

감사합니다
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp618@hotmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=jsp618

!!! 주택 구입 예정자 미리 Pre-QL 신청하면 주택구입시 1,000불 cash back !!!

박정수 Richard Park [머니/재테크]

직업 주택 융자 MLO

이메일 jsp6188@gmail.com

전화 213-800-1922

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사무엘 이 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/8/2013 5:32:15 AM

Conforming Loan은 FHA Loan이면 $729,750이고 Fannie Mae/Freddie Mac Loan이면 $625,500 입니다. 따라서 20-30% 다운이시면 Conforming Loan에 해당합니다.

현재는 Full Docu가 기준입니다.

Verification of income
• Earnings statements: W-2 forms, recent pay stubs and tax returns for the past two years;
• If you are self-employed: profit and loss statements and tax returns for current year and previous two years;
• Additional income: social security, overtime bonus, commission, interest income, veteran's benefits and so on.

그러나 2014년 1월10일부터는 융자 기준이 좀 더 까다로워 집니다.

CFPB는 이와 함께 ‘유자격(qualified) 모기지’라는 개념을 도입했다. CFPB가 규정한 일정 조건을 갖춘 모기지는 유자격 모기지로 간주돼 대출자에게는 낮은 수준의 이자율 등이 보장되고, 모기지 융자와 함께 붙는 수수료 성격의 이자(point)는 3% 미만이 되는 등의 혜택을 받는다. 융자 기간이 30년을 넘어서는 안되며, 현재 소득에서 매달 갚아야 하는 부채가 차지하는 비율을 의미하는 부채상환비율(DTI: Debt to Income Ratio)도 43%를 넘으면 안 된다.

융자기관은 유자격 모기지에 대해서는 향후 대출자가 이 융자 건을 빌미로 소송을 제기하지 못하는 보호장치를 받는다. 대출자가 ‘갚지 못할 것을 알면서 돈을 빌려 피해를 입도록 했다’는 이유로 융자기관을 소송하는 일을 막아주기 위한 것이다. 국책 모기지 기관인 패니매나 프레디맥이 은행들로부터 모기지 융자 채권을 매입하면, 이 융자들 역시 소송 불가 보호 규정이 적용된다.

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/8/2013 7:37:18 AM

점보론은 $417,000 이상의 융자 금액일 경우 해당합니다. 하지만 $417,000 이상이라고 특별히 어려운 점은 없으나 이자율이 약간 올라간다는 것입니다.

제 소견으로은 한달 페이먼트는 $200 정도의 차이가 나긴 하겠으나 다운페이 10%면 현금 $70,000을 집에 넣고 한달 $200을 절약(점보융자의 이자율 차이)하는 것은 무리가 아닌가 싶네요. 만약 그 $70,000을 가지고 이자 거의 나오지 않는 CD에 보관 하실 생각이시라면 다운페이를 더 하시어 페이먼트를 줄이시라 하겠습니다만 그렇지 않으실 경우 그 돈으로 집 한채, 아니면 작은 아파트를 하나 더 구매하시라 권해드리고 싶습니다.

$700,000의 단독 투택을 20% 다운으로 구매하실 경우 월 $9500이상의 Gross인컴이 필요합니다. W2를 받으실 경우 2년의 기록만 있으면 되나 1099이나 자영업자 이며 인컴이 일정치 않을경우 3년까지 기록을 볼수 있습니다.

만약 인컴이 모자라신 경우 30% 다운을 하면 인컴을 고려하지 않는 프로그램이 있으나 이자율은 5년 고정에 5%이자율로 받게 됩니다.

더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

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김기범 님 답변 [머니/재테크] 답변일 3/14/2013 9:26:31 AM

많은 질문이 loan 금액 관련 사항입니다.
정답은 아니지만 개략적인 본인 계산 방법입니다.
참로로 FULL DOC. 의 조건엣 2차시장 ( FANNIE / FREDDIE) 에 판매되는 LOAN 은 LENDER 가 최종 DU ( FOR FANNIE ) / LP ( FREDDIE ) PROGRAM 을 돌려서 , 여러가지 상황이 종합되어 APPROVAL / DENY 되며 , APPROVE 시에도 FOLLOW UP 조건을 다 갖충어야만 LOAN 이 CLODE 됩니다,.

가장 중요한것은 DTI ( DEBT TO INCOME RATIO ) 비율 통상적 : 43% 미만 , 50% 가능 : 추가조건 충족시 / 55%가능 FHA LOAN 추가조건 충족시 .../ HARP DU REFI PLUS : 55% ~ 60% 미만 가능 한 CASE 있슴 )
==> 따라서 조건마다 다 다릅니다.

DTI 계산법

1. INCOME PER MONTH : $ 5,000 (기준 )
$ 5,000 X 0.43 = $ 2150 ( MAXIMUM COVER FOR PITI)
P: PRINCIPLE
I: INTEREST
T: TAX
I: INSURANCE + 각종 PAYMENT ( CREDIT CARD + CAR PAYMENT----)

$ 300,000 LOAN
$ 1432 ( 원금 + 이자 : 이자율 4% 기준 )
$ 300 ( TAX )
$ 100 ( INSURANCE )
$ 50 ( HOA )
$250 ( CAR 및 각종 CARD PAYMENT )
=========================================================
TOTAL : $ 2132

이 경우 LOAN 이 $ 300,000 까지 가능 .
대략적인 계산이며 , 최종 APPROVAL 은 위에서 말씀드린것과 같이 모든 DATA 가 종합반영되어 결정 됩니다,

부동산 구매 및 융자 희망하시는 분은

951-271-1922 ( 김 기범) 에게 연락주세요.
부동산 : 남가주 ONLY
융자 : CALIFORNIA ONLY

작게 나마 여러분에게 도움이 되었기를 바랍니다

김기범 [머니/재테크]

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이메일 realtorzip@gmail.com

전화 951-271-1922

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