문: 은퇴자금을 위해 장기 보유한 부동산 처분 시 양도소득세를 줄이는 방법이 궁금하다.


답: 많은 분들이 노후에 오랫동안 가지고 있었던 부동산을 처분하는 것을 원한다. 오랜 소유 시간만큼 가치가 오른 경우가 많기 때문에 큰 양도소득세의 부담을 줄이기 위해 '1031 익스체인지'를 고려하게 된다.

하지만 기존의 1031 익스체인지를 하게 되는 경우 부동산 관리를 계속 해야한다는 부담이 있고, 매매 후 가져갈 수 있는 현금이 적거나 모기지를 계속 내어야 하는 부담이 있어 은퇴 생활을 위한 현금을 마련하는 방법으로는 적절하지 않을 수도 있다.

이러한 경우 생각해 볼 수 있는 것이 델라웨어 주법 신탁(Delaware Statutory Trust)을 통한 투자이다. 2004년부터 IRS가 1031 익스체인지를 수단으로 인정했는데, 신탁이 부동산을 소유하고 100명까지의 투자자가 부동산의 수익권을 나눠가지는 형태이다. 스폰서인 부동산 회사가 신탁을 만들어 부동산을 전문적으로 관리하기 때문에 개인 투자자는 수동적으로 부동산 투자에 참여할 수 있다. 또한 많은 투자자가 모여 기업 규모의 큰 부동산에 투자하기 때문에, 더 안정적인 투자인 경우가 많다.

안정적인 투자와 부동산 관리를 하지 않아도 된다는 장점 외에도 델라웨어 주법 신탁은 부동산 매매 시 현금을 많이 가져갈 수 있는 것이 유리한 점이다. 부동산 매매금의 100%를 투자하여 1031 익스체인지의 조건을 만족시킨 후 보통 85~90%의 현금을 세금을 내지 않은 채 가져갈 수 있다. 이것은 스폰서가 받은 대출을 투자자에게 넘기는 것인데, 이 대출에 대한 이자는 부동산에서 나오는 수입으로 충당되기 때문에 구입 이후로는 따로 낼 필요가 없다. 결과적으로 지금까지 오른 부동산 가치에 대한 현금을 세금이나 이자 부담없이 일시불로 받는 셈이다.

델라웨어 주법 신탁의 가장 큰 단점이라고 한다면 투자에 대한 컨트롤이 없다는 것이다. 부동산을 리스하거나 매매하는 결정은 스폰서가 모두 하게 된다. 보통 정해져 있는 기간이 없지만 많은 경우가 10년 이상의 투자라고 볼 수 있는데, 만약 부동산이 팔리고 신탁이 해제되는 경우에는 같은 방법으로 다시 1031 익스체인지를 하여 양도소득세를 피할 수 있는 방법이 있기는 하다. 또 다른 단점은 부동산에서 창출되는 수입이 대출에 대한 이자, 신탁 관리 비용으로 쓰이기 때문에 개인이 직접 부동산을 소유, 관리하는 것과 비교했을 때 수입이 거의 없다.

이런 장단점을 생각해 봤을 때, 델라웨어 주법 신탁을 통한 투자는 부동산 관리에서 나오는 꾸준한 수입을 추구하기 보다 가치가 많이 오른 부동산을 매매한 후 다른 종류의 투자나 은퇴 생활을 위해 현금을 많이 보유하길 원하는 분들에게 적절한 투자방법이다.

기존의 1031 익스체인지와 마찬가지로, 투자자가 사망했을 때 스텝업 베이시스(본지 3월 20일자 칼럼)를 통해 살아계신 동안의 양도 소득이 0이 되기 때문에, 투자자의 자녀는 사망 이전의 양도 소득에 대한 세금을 전혀 내지 않고 델라웨어 주법 신탁의 수익권을 처분할 수 있다. 다시 말해 과세가 연기되었던 양도소득세가 소유자의 사망과 함께 취소가 되는 것이다.

부동산 매매 후 어떤 형태로 1031 익스체인지를 할 것인지 아니면 다른 과세 연기의 수단을 이용할 것인지는 매우 중요한 결정이다. 718-924-2249(한국어), 646-389-5065(영어), www.jiahkimlaw.com

김지아/변호사