집을 구매하려고 offer를 넣었다가 취소했더니 에이전트가 돈을 요구합니다. - ASK미국

회원 답변글

c**eca**** 님 답변 답변일 4/28/2019 3:44:21 PM

선무당이 잘못 이해할 수도 있겠지만

질문자의 설명을 보면 Purchase Agreement 작성시 Earnest Money를 $2,000 주겠다고 서류로 만 하신 것 같은데..
그렇다면 Contract Law 상에서 계약이 성립되기 위한 몇가지 Elements 가 있습니다만.. 그중 "Consideration (Anything given for binding, 계약금"이 빠졌으면 계약이 성립되지 않은 것 같은 사견입니다.

만약 계약금이 deposit 되었다면 Binding된 것으로 보아야 할 것으로 사료되지만
수많은 매매 절차 가운데 Contingencies 와 Time frame을 이용하면 Cancel 할 수 있는 방법이 있을 수도 있을 것입니다.

Florida의 부동산 법이 어떠한지는 모르겠으나 셀러의 Transfer Disclosure 관련 조항이 있나 보십시요.
주에 따라서는 바이어의 Offer를 Accept하기전에 Disclosure를 하지 않았으면 이 서류를 받고 3 ~5일 이내에 이유 없이 Cancel할 권리가 있다는 것을 본적이 있습니다.

또한 Buyer의 Agent는 Buyer를 위하여 최선을 다해야 합니다.
그리고 주택매매의 경우 우선 바이어를 보호하려는 position을 취하는 주가 많을 것입니다

바로 유권해석이 안되면 지체하시지 말고 부동산 변호사에게 문의하셔야 할 것입니다. 금액이 작아서 수임을 할지는 모르겠습니다.

대안으로 부동산국에 Complaint를 File하는 것이 쉬울 수도 있습니다, 도움되셨으면 합니다.

s**rnof**** 님 답변 답변일 4/28/2019 4:27:09 PM

"If a purchase offer has not been accepted and signed by the seller, the buyer can easily withdraw it without any other consequence except the time spent shopping and putting together an offer.오퍼가 샐러에의해 수락되고 서명되지 않은 경우, buyer구매자는 아무 손해없이 오퍼를 취소 할수있읍니다.

both parties have come to an agreement on all the contract terms and actually signed the purchase agreement such that you're in contract, 두 당사자 모두가 모든 계약 조건에 합의, 실제로 계약서에 서명하게되면계약이 성립 됩니다.
After you are in contract, the situation changes. You are legally bound to go through with the sale, unless one of the contingencies (conditions) set forth in your purchase contract isn't met. The earnest money deposit that you likely put down to accompany your contract may be forfeited if you fail to go through with the deal for a reason not contemplated in the contract.
As a practical matter, however, most contract contingencies provide major "outs." If, for example, your home financing doesn't come through, you could cancel the contract. Similarly, if you're not satisfied with the results of the home inspection – which is bound to turn up some defects – you can also call it quit.
Your requirement to act in good faith. “Changing your mind after signing the contract could result in the loss of your earnest money,”
계약을 체결하면 상황이 바뀝니다. 귀하는 구매 계약서에 명시된 우발 상황 중 하나가 충족되지 않는 한, 판매를 법적으로 준수해야합니다. 계약서에 기재하지 않은 이유로 본 계약을 이행하지 않을 경우 귀하의 계약에 수반 될 가능성이있는 본 적립금(The earnest money deposit)은 몰수 될 수 있습니다.
그러나 대부분의contingencies는 중요한계약을 취소할수있는 이유 을 제공합니다. 예를 들어 주택 융자가 이루어지지 않으면 계약을 취소 할 수 있습니다. 마찬가지로home inspection 검사 결과에 만족하지 않으면 (일부 결함 발생 가능성이 있음) 또한계약을 종료할수 있습니다.
선의로 행동해야한다는 귀하의 요구 사항. '계약을 맺은 후에 마음을 바꾸면 진지한 돈을 잃을 수 있습니다'."
https://www.titleescrowmiami.com/blog/reasons-why-a-buyer-can-back-out-of-a-purchase-agreement-and-its-potential-consequences/

s**rnof**** 님 답변 답변일 4/28/2019 6:17:35 PM

http://www.unlimitedmls.com/forms/FAR-Residential-Sale-and-Purchase-Contract.pdf
http://www.floridarealtors.org/toolsandsupport/forms/multilanguageforms/crsp12/crsp12_prep_manual.pdf

“Florida ‘Residential Sale and Purchase Contract’ 조항, ‘Offer And Acceptance’: Buyer received a written real property disclosure statement from Seller before making this offer : buyer는 offer을하기 전에seller로부터 서면 부동산 공개 서(real property disclosure statement)를 받았습니까?.그리고…Unless this Contract is signed by Seller and a copy delivered to Buyer no later than (certain time and when?) . . .this offer will be revoked and Buyer’s deposit refunded subject to clearance of funds, 이 계약서에 seller가 서명하지 않고 buyer에게 그사본을 정한날까지 전달하지 않는 한 이 오퍼은 취소되고 buyer의 initial deposit은 환불되어야한다.”

r**qkfk**** 님 답변 답변일 4/28/2019 7:33:23 PM

나무꾼 (cutecat), Smirnoff님의 답변에 감사드립니다.
조언에 따라 변호사에게 문의했고, 플로리다주 매매 절차에 따라 디파짓 머니를
지불보증수표(Certified Check)로 지불한 후 Inspection 결과에 의거 최종 결심하는걸로
추진하고 있습니다.
말씀해주신대로 Inspection 결과를 근거로 취소하면 되고, 디파짓 머니도 돌려받을 수 있답니다.
감사합니다.

c**eca**** 님 답변 답변일 4/28/2019 7:42:39 PM

질문중에...

...디파짓머니 2천불을 3일 이내에 지불해야한다고 ... 이렇게 되어 있으니...

일반적으로 RPA 에 Offer 를 셀러가 Accept 한 후 3 일 or any date 이내에 EMD를 보낸다는 문구가 있을 것 입니다.

Agent가 3일 이내에 EMD를 보내야한다고 설명을하니...
셀러가 Accept한다는 서류는 보냈고.. 질문자인 바이어가 Accept하기 전에 마음에 안들어서 매입하지 않는다는 것이면 계약이 아직 성립되지 않았다고 보아야 할 것이니..

바이어 Agent 가 선뜻 $2000 를 보내라고 하는 것이 사견으로는 이해가 되지 않네요.

Florida 룰이 어떤지 모르오나 계약에 계약금이 안들어 갔는데 셀러가 Accept했으므로 계약이 성립되어서 EMD를 넣는 다는 것은 좀 그렇네요. 차라리 Counter offer를 대차게 넣는 편이.... 돈은 일단 들어가면 나오는데 불편하지 않나요?

s**rnof**** 님 답변 답변일 4/28/2019 8:00:16 PM

위에 첨부된 규정 "3. If Buyer determines, in Buyer's sole discretion, that the Property is not acceptable to Buyer, Buyer may terminate this Contract by delivering written notice to Seller on or before expiration of the Right To Inspect Period and the Deposit shall be refunded to Buyer, thereby releasing Buyer and Seller from all further obligations under this Contract, except as provided in Subparagraph 2, above."

규정3:. 바이어가 단독 재량으로 그부동산을 매입 하기에 부적절 하다고 결정한 경우는15일(홈인스펙션 기간) 이내(on or before expiration of the Right To Inspect Period), 셀러에게 계약취소를 서면으로 통지를함으로써,상기 2 항에 규정 된 경우를 제외하고는, 구매자와 판매자를 본 계약상의 모든 추가 의무로부터 면제합니다. 디파짓은 바이어에게 환불되야하며. . .,"

그에이전트 의 부동산회사 오너 부로커를 만나서 잘해결하시는게 좋을것 같네요.

c**eca**** 님 답변 답변일 4/28/2019 8:41:08 PM

My serious question is if this buyer prospect is bound firm with this RPA to perform now , even if EMD is not sent yet ?

s**rnof**** 님 답변 답변일 4/29/2019 6:59:10 PM

http://www.unlimitedmls.com/forms/FAR-Residential-Sale-and-Purchase-Contract.pdf
http://www.floridarealtors.org/toolsandsupport/forms/multilanguageforms/crsp12/crsp12_prep_manual.pdf
According to the RPA,

“ ’ Price and Financing’ paragraph 2, (a) ; After both parties (buyer and seller) have actually signed RPA; Buyer received a written real property disclosure statement and the Contract signed by Seller, then the EMD, “Initial Deposit” to be delivered to Escrow Agent by or within ______ days (3 days if left blank) after effective Date (acceptance). . .

‘Property Condition’ Paragraph 6. Inspection periods :_______days ( within 10 days from Effective Date if left blank. .
’ Price and Financing ‘ 제 2 항, (a): 계약이 체결되면______ 일 (공란으로 남은 경우, 3 일)까지 또는 그 기간 내에 "초기 보증금" 을 에스크로 에이전트에게 건내줘야 합니다.

‘Property Condition’ 제6항. 검사 기간( Inspection periods): 계약이 체결된이후 홈인스펙션 기간 을 ______일 (공란으로 남은 경우, 10 일 이내로 한다 ).. . ."

서명 하신 계약서를 제검토 하시고 그 에이전트의 owner broker 를 만나 상세한 정보 확인 , 절차등 (buyer’s rights) 을 상의하시는게 좋을둣 하네요.

c**eca**** 님 답변 답변일 4/30/2019 2:39:40 PM

궁금해서 FAR-6 form을 읽어 보니 간결하게 되어 있어 Legal advice 받을 일이 좀 있겠다 싶네요.

PRICE AND FINANCING 을 보면

2(a) $2,000 (예) Deposit received (Checks are subject to clearance) ...빈칸 받은 사람 이름? , 날짜? , by John Doe (signature) for ABC company ? or ABC Law Office (as an Escrow agent)

이것만으로 보면 Original/Good Deposit Check (Buyer의 Faith to purchase를 보여 주는 것이 아닐까요?) 을 Seller 's Party (seller's agent) 가 받은 후 이를 담보로 해 놓고 seller가 Offer를 Accept하여야 정상이 아닐까요?
(offer를 써서 제출하는데 Escrow Agent를 지정하는 얘기가 나오므로 그렇게 추정한것인데.. 보통은 수표를 사용할 경우 Buyer's agent 회사의 Trust Account에 넣고 offer 가 Accept되면 회사 수표를 쓰거나 받은 수표에 Endorse하여 Escrow에 보냅니다만..)

어떤 주의 form은 EMD를 몇일 안에 송금한다던지, 수표를 누가 가지고 있다던지, accept된후 몇일안에 deposit하지 않으면 원천 무효라든지 이런 조항이 있습니다만... (수표를 Buyer's Agent 사무실에서 받아 놓았다고 하지 않으셨는지?)

Seller가 챙겨야 할 Check을 간과하고 Accept부터 하고 EMD Check을 달라는 것은 무언가 순서가 이해가 가지 않네요.

그리고 만약 Bind 되었다 해도 Buyer의 마음이 바뀌었는데 Contingency Period 까지 가면서 (어짜피 Buyer 보호 차원에서 Cancel 할 이유 가 많을텐데..) 마음 상하며 시간과 경비를 낭비해야 하는지

[주택/부동산] 상담 글 질문에 공감하시면 '나도 궁금해요'버튼을 눌러주세요.

Q.집을 구매하려고 offer를 넣었다가 취소했더니 에이전트가 돈을 요구합니다.

회원 답변글

주택/부동산 분야 질문 더보기 +

추천전문가 전문가 리스트+

인기 상담글

ASK미국 공지 더보기 +

미국생활 TIP 더보기 +