집 이중계약건에 대한 상담요청 - ASK미국

Jay J Han 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/10/2013 11:52:06 AM

걱정이 많으실줄 생각됩니다.

Ohio주에서는 주책구입에 있어 이중계약 (double escrow ) 가 가능한지, 적법한지는 모르겠습니다.
불법이라 하면 셀러 에이젼트의 과실입니다.
상대방이 의도적으로 미루는 경우는 일단 고소 Liquidated damages를 하셔서 케이스를 오픈하시고
오하이오주 리얼터 보드에도 따로 리포트를 제기합니다.
http://www.com.ohio.gov/real/LegalAndEnforcementResources.aspx
여기서 양식 다운하셔서 보드에 직접가셔서 제출합니다.
그러시면 순조롭게 끝날거 갔습니다.
하지만 나쁜 인도인 혼내줄생각이 목적이라면 보기좋치는 않습니다.

뜻하신바 이루시고 건승하시기 바랍니다.

Jay J Han [주택/부동산>구매/판매 ]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/10/2013 12:04:01 PM

불법입니다.
한쪽 에스크로가 취소되지 않은 상태에서 다른 바이어와 에스크로를 여는 것은 계약 위반이기 때문입니다. 디파짓은 어떻게 할 것이며 취소의 여부를 합의를 하여 에스크로를 정리를 한 후에 다음 에스크로를 열어야 합니다.
셀러쪽 부동산 에이전트의 과실이 많은 경우 입니다. 셀러에게 정확한 답을 주지 못하고 문제가 될수 있는 부분을 셀러에게 인지를 시키지 못하는 것이 문제입니다.
우선은 셀러쪽 부동산 회사의 브로커에게 연락을 하여 문의를 하고 만약 해결이 되지 않을 경우 그 지역의 부동산 보드에 연락을 하시면 됩니다. 그리고도 해결이 되지 않을 경우 해당 주의 부동산국에 연락을 하시면 비용을 들이지 않고도 해결 할 수 있습니다.

김원석 [머니/재테크]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/12/2013 11:47:47 AM

상식선 에서만 말씀을 일단 드립니다. 일단 서로간의 합의된 사항에 의거해서 진행되는 것이 계약 입니다. 계약서상 정한 조건부 조항에 인스펙션에 관한 사항이 정해져 있고 또한 정한 컨틴전시 기간내에 적합하게 인스펙션의 문제로 인해서 계약이 해지가 되었다면 명백히 셀러의 책임이 있는것으로 보여 집니다. 자세한 것은 변호사와 상의를 하실수도 있지만 이런 경우는 대부분 1) 바이어의 에이전트를 통해서 seller to perform서류를 보내시고 에스크로에도 이서류를 보내서 빨리 계약대로 디파짓을 반환 하라고 요구를 하시고 2) 이를 들어주지 않는다면 셀러측을 고소할수 있도록 변호사와 상의를 하시며 3) 디파짓의 반환을 요구하는 편지를 변호사에게 의뢰해서 작성을 하셔서 한부를 보내시고 4) 바이어측과 셀러측 에이전트의 브로커 회사에도 한부씩의 편지를 보내시거나 해결책을 정식으로 문서로 요구 하시고 5) 이중계약건에 관한 변호사의 의견을 들으시고 디파짓건과 연계해서 편지를 일단 보내시고 (일종의 한국의 내용증명 처럼) 필요하면 소송을 진행 하시기 바랍니다. 제 생각에는 변호사의 조언을 들어 보셔야 하지만 오하이오건 캘리포니아건 이런건은 이중 계약이고 위법일 가능성이 높습니다. 참고 하십시요. 그리고 이건은 변호사와 상담을 반드시 해보시고 법률적인 의견을 들어 보시고 빨리 행동을 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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g**g**** 님 답변 답변일 5/23/2013 4:55:03 PM

"...예정된 기간 내에 답변이 없고 결국은 시일이 지나서 계약이 파기가 되는 일이 있었어요...."
시일이 지난다고 자동으로 해지되지 않습니다. 쌍방이 (바이어, 셀러, 바이어 브로커, 셀러 브로커) 계약해지에 사인을 해야 합니다. 정해진 시일이 지났는데 답변이 없으면 상대방이 요구한 것을 용인한다는 것이나 마찬가지입니다 (변호사에게 문의 요)

"...(계약 기간 내 시일이 지나자 주인이 수리 해준다고 했으나 이미 마음의 결정이 끝난 상태였습니다) ..."
기간내에 그쪽에서 수리요구에 동의를 했으면 그 계약은 유효합니다. 계약을 깬 것은 본인 (바이어)입니다. 셀러가 아닙니다. 인스펙션 조항상 이쪽에서 요구한 것을 그쪽에서 아무런 대답을 안하고 정해진 기간을 넘긴 것도 계약 해지 사유가 안되고 (셀러가 요구를 암묵적으로 승인한 케이스), 더군다나 나중에 오케이를 했는데도 불구하고 이쪽에서 무슨 이유에서든지 마음을 바꿨으면 이쪽 (바이어) 책임입니다.

하지만, 집의 계약이 아직 취소가 안 된 상태인 것 같은데 그럼에도 불구하고 셀러가 매물을 "Active" 상태로 돌려 놓았으니 결국은 디파짓을 돌려 줄 생각인 것 같습니다. (100% 다 줄지는 모르겠습니다) 부동산 법 상 이중계약이 불법인 것은 일반적인 상식을 갖고 있는 사람이라면 다 알고 있는 사항이기 때문입니다. 조금만 더 재촉을 해 보세요. 변호사를 동원하면 더 빠를 것입니다. 모든것은 협상입니다. 감정을 갖고 싸우지 말고 이쪽의 입장을 충분히 설명하세요. 그쪽의 입장도 헤아려 보셔야 합니다. 이유가 어떻게 되었든 결국 계약을 깬 것은 (계약기간중에 마음을 바꾼 것은) 바이어 당신이니까요.

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