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Q.테넌트가 있는 Reo 주택을 구입한우 퇴거절차에 대한 문의 입니다.

지역California 아이디S**GIL5****
조회2,607 공감0 작성일4/13/2011 9:08:55 PM
3월달에 싱글하우스 인데 앞에 테넌트 1명 뒷쪽방에 테넌트 1명이 사는 REO 집을 샀어요.
그런데 은행에서 매니지 먼회사를 통해 시세의 절반인 렌트를 받고 있었습니다. 이지역은 렌트콘트롤 지역이 아닙니다.
그들에게 새로운 렌트비를 내라고 통보했지만 내지 않고 있습니다.
(계약서는 없이 AGENT를 통해 새로운 렌트비와 페이먼을 내도록 했습니다.)
이사람들을 퇴거시키고자 합니다.



어떻게 적법하게 이빅션 시킬수 있나요?
계약서 작성을 하고 사인을 먼저 받아야 되나요?
혹자는 3DAY NOTICE를 바로 보내면 된다고 하는데
막상 일에 부딪치니 당황스럽습니다.

조언을 부탁드립니다.
0/1000

* 등록된 총 답변수 3개입니다.

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/13/2011 10:59:43 PM
http://www.expressevictions.com/
이곳에 가시면 $549에 이빅션 할 수 있습니다.
시간을 정확히 맞추어 해야 하는 것이기에 본인이 직접 하시는 것보다 돈을 주고 하시는 것을 권장합니다.
좋은 결과 있으시길 바랍니다.
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김원석 [머니/재테크]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/14/2011 11:16:19 AM
사견임을 전제로 말씀드립니다. 정확한 것은 변호사와 상담을 하시기 바랍니다. 원칙적으로 캘리포니아의 경우 TRUSTEE SALE등을 통해서 주택을 구입하고 기존의 테넌트가 계속 거주하고 있는 경우에는 보통 선생님이 거주용으로 사용하시려고 한다면 90일 노티스를 주셔야 합니다. 현재의 상황에서는 과거의 관리회사와 어떤 계약내용을 가지고 있었는지를 에스크로시 알아 보셨어야 합니다. 즉 문서로 모든게 정리되었어야 합니다. 에스크로중에 이렇게 테넌트가 있었던 경우에는 주로 퇴거를 에스크로 종료전에 시키던지 아니면 새로운 렌트계약을 체결 했어야 했습니다. 만일 다음달 초에 렌트비를 납부하지 않는경우라면 간단하게 3 DAY NOTICE를 주고 퇴거를 시작할수 있지만 아니라면 지금이라도 렌트계약서를 만드시던지 아니면 90일 노티스를 주시는 방안도 고려를 하셔야 합니다. 일단 변호사와 상담을 한번 하시고 해결책을 찾으시기 바랍니다. 보통의 경우 재판을 간다면 아무래도 판사들은 테넌트의 말을 더 경청하는 편인것 같습니다.
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b**kerdh**** 님 답변 답변일 4/13/2011 10:58:43 PM
연방 정부나 캘리포니아 주정부나, foreclosed 된 주택에 세입자에게 90일 기한을 주고 이사가도록 하고 있습니다. 이 법은 진정한 세입자 (bona fide tenant)에게만 적용되는 법입니다. 만약 현재 내고 있는 렌트가 시세의 절반밖에 안된다면, 그 세입자는 진정한 세입자의 자격이 없습니다. 진정한 세입자가 아닐 경우는 90일 기한을 주어야하는 법에 저촉을 받지 않습니다.

그러므로 3days notice to quit or pay (market) rent를 주고, 그래도 시세의 렌트비를 내지 않을 경우는 퇴거 소송을 하면서 시세와 실제의 차액과 변호사 비용을 포함한 소송 비용을 청구하셔야 합니다. 퇴거 소송에 5일 이내에 답을 안 줄 경우, 궐석 판결을 받아 세리프를 통하여 강제 퇴거 시킬 수 있습니다. 빠르면 2주내에 퇴거됩니다.

5일 이내에 답을 줄 경우 법정에서 hearing을 하게 되는데, 퇴거 소송은 진행이 빨리됩니다. 1 ~2달 소요됩니다.

어떤 경우라도, 차액과 비용에 대한 판결을 받아 현세입자의 자산에 압류를 할 수 있습니다. 개인의 재산권이 확실하게 보호되니, 부동산 전문 변호사와 상담 처리하십시요.

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