Non Judicial vs Judicial Foreclocure - ASK미국

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Q.Non Judicial vs Judicial Foreclocure

지역California 아이디M**IC7****

조회1,404 공감0 작성일5/22/2011 9:30:20 PM

입주자가 하나있는 건물의 은행노트를 하나 샀습니다.

두 건물주인 파트너끼리 이건물을 사이에 놓고 소송이 붙었고
이 사이에 끼어서 같이 갈 생각을 하려니 엄두가 안나네요.
이와중에 월 페이멘트도 자꾸 늦어졌습니다.

Foreclose를 하려고 합니다.
Non-Judicial Foreclosure (NJF)을
약 5천불의 비용으로 Title Company의 도움을 받아서 곧 시작 하려는데
꼭 Judicial Foreclosure (JF)도 같이 진행하여야만 하나요?

작은 건물인데 JF를 하려면 소송비가 얼마나 들까요?
참고로 말씀드리면 현재의 건물가는 노트가격보다 훨씬높고
얼마전에 Phase 1 Report도 괜찮게 나왔습니다.
작은 건물이라 비용도 생각하여야 하므로

꼭 JF는 하지 않아도 되면 안하였으면 합니다.
전문가의 현명한 조언부탁드립니다.

* 등록된 총 답변수 2개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/23/2011 8:49:28 PM

개인적인 사견임을 전제로 말씀을 드리자면 일단 차압시에는 등기상 기록된 trustor를 통해서 차압이 진행되어야 하며 특히 모기지 액수보다 시장가격이 적음으로 인해서 발생 가능한 손실을 포함한 손실액수에 대해 법원에서 deficiency judgement가 파일이 가능하다는 것입니다. 중요한 것은 특히 현재의 건물주들이 파산을 할경우의 대비책을 변호사와 논 하셔야 하며 특히 법원에서 지정한 receiver가 있는 상황이 된다면 비용과 시간이 추가로 든다는 점을 명심 하셔야 합니다. 반드시 변호사와 상담을 하시고 일을 진행 하시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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b**kerdh**** 님 답변 답변일 5/25/2011 9:15:34 PM

Judicial이냐 Non-Judicial 중 하나만 선택하여 진행하시면 되고, Note에 Trustee Deed 세일이 가능하다면 Judicial 보다 절차가 간략하니 Non-Judicial인 Trustee Sale로 진행하시기 바랍니다. Foreclosure만 전문으로 하는 회사는 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있을 것입니다.

다행히 시장 가격이 노트가 보다 많다고 하니, 타이틀 회사나 Foreclosure 전문회사와 진행하더라도 부동산법에서도 foreclosure에 경험이 있는 변호사와 상담하십시요.

모든 비용은 모기지 잔액에 추가되지만, 시장가 보다 상당히 싸게 팔렸을 경우 채무자가 판매가에 이의를 제기할 수 있습니다. 원금과 모든 경비를 제외한 잔금은 채무자에게 돌려 주어야 합니다.

부동산이 담보로 설정되어 있기 때문에 채무자의 파트너들이 싸우든 파산을 하든 채권자의 권리는 보장이 됩니다. 파산하면, 단순히 auto stay를 제거해달라고 파산 법정에 요청하여 승인을 받으면 되는 것입니다.