가족 명의의 집구매? - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/17/2014 11:31:35 AM

에스크로를 주택의 매매시 이용 하시는것은 한마디로 여러가지 절차상의 문제와 필요한 조처들을 제3의 기관을 통해서 처리 하심으로써 매매의 과정을 편리하게 그리고 공신력 있게 처리 하시기 위함 입니다. 예를들어서 기존에 자녀분이 가지고 계시는 융자를 페이오프 하시고 관련 페이오프 증명서인 reconveyance form을 받으시고 등기등을 하셔야 하고 여러가지 타이틀 관련 서치와 더불어 등기를 포함한 제반의 모든 서비스를 일일히 본인이 처리를 하시는 것보다는 차라리 에스크로를 통하시는게 나을것 같습니다. 일단은 에스크로 회사와 모든 비용등의 문제를 상담 하시기 바랍니다. 상식선에서 말씀 드리자면 자녀분이 소유하신 분이 5년중 2년 이상 거주를 하신 경우라면 싱글은 이익금의 $250,000까지 그리고 부부는 $500,000가지 양도 소득세 면제 규정이 있습니다. 관련 사항은 회계사와 상담을 하시기 바랍니다. 참고 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 4/19/2014 2:11:51 PM

에스크로를 꼭 거치실 이유는 없어보입니다. 명의 이전도 하고 현재 시가에 실제로 구매하시길 원하신다면 에스크로가 필요하겠으나 그게 아니라 융자만 갚아주실 것이라면 특별한 절차는 필요 없습니다. 융자 잔액만 일시불로 갚아주시면 되기 때문이죠.
명의를 부모이름으로 바꾸실 경우에는 융자를 갚아 주시고 Grant Deed만 에스크로에서 작성하시어 County에 신고하시면 절차는 끝납니다. 만약 타이틀 보험이 없이 명의 이전을 한 경우에는 나중에 타인에게 집을 판매하실 때 아드님이 다시한번 사인을 하셔야 하기에 번거러울수는 있습니다.

집에 관련된 세금은 두가지가 있습니다. 소득세, 재산세, 명의 이전시 발생할 수 있는 양도소득세 등 어떤것을 여쭤보시는지 알수가 없어 간단히 말씀 드립니다.
아드님께 렌트를 받아 부모님께서 소득세로 기록을 할 수 있습니다.
재산세는 소득세에서 공제가 가능합니다.
구매한 금액 보다 높게 명의 이전을 할 경우 아드님은 양도소득세의 대상이 됩니다. 싱글은 지난 5년간 2년이상 거주하였을 경우에는 $250,000까지의 소득세의 면세를 받을 수 있습니다.
더 자세한 사항은 연락 주시면 상세히 알려 드리겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

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4**ki**** 님 답변 답변일 4/15/2014 8:54:28 AM

아들을 도와 주시려고 아들에게서 집을 사신다...
(집이 있으므로 세금혜택/ 집값 상승에 대한 면세 생각하면 자신의 이름으로 집이 있는 것이 유리한데..
이방법이 최선인지 여기 재테크 전문가들께 먼저 상의하심이 어떨까요?

현찰로 아들의 집을 (도와주려고) 사는 것이면, 아주 간단합니다.
1. 증여가 아님을 증명하기 위하여 계약서 서식을 office Depot에서 구입해도 되고 , 그냥 만들어도 됩니다.
2. 융자 은행에 남은 금액을 완납합니다.
3. Quit claim deed를 county의 등록처에 가서 신청해서 접수하시면 됩니다.

세금은 (아들이 산 가격에 사는 것으로 하기면) 아들도 세금을 내지 않습니다.
(단 quit claim deed 하면서 재산세는 밀린 것있으면 그것과 기타 조금의 수수료 있습니다)

r**as**** 님 답변 답변일 4/15/2014 6:23:52 PM

Apple Tree님, 답변에 감사드립니다.
어느 정도 수순이 정리되는 것 같습니다.
마지막 궁금한 것은 타이틀 컴패니에는 보고해야 할 것이 없는 것인가요?
카운티에 신고함으로서 명의변경이 완료되는 것인지 궁금합니다.

감사합니다.

4**ki**** 님 답변 답변일 4/15/2014 7:22:08 PM

타이틀 회사에 에스크로를 여는 것입니다. (에스크로를 열 필요가 없음으로 Title CO가 필요없는 것이죠.
타이틀 컴파니는 사려는 건물/집의 등기에 하자가 없는지 조사하고, 밀린세금은 없는지 또 는 얼마내야 하는지.
또는 고소가 들어와 있는 건은 없는지, 계약당일에 주고받을 돈은 얼마인지등을 계산해줍니다.
물론 마지막으로는 계약이 성립되었다는 것을 County record하고요.
그런데 아버님의 경우 이런 과정들이 필요없는 것이죠. Quit claim deed 로 소유권 이전등기를 하는 것입니다.

저도 아버님 같이 부모의 심정으로 아들을 걱정하며 무엇을 해주어야 하나 생각하게 됩니다.
자식들이 우리의 심정을 알련지...???

r**as**** 님 답변 답변일 4/17/2014 12:42:58 PM

답변에 감사드립니다.
에스크로우 문의를 하니 1500 이라는 거금(?)을 달라하여 꼭 서비스를 받아야 할 만큼 심도깊은 문제가 없을 것 같아 직접 해 보려고 생각한 것입니다.
조언에 감사드리며 고려하겠습니다.

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