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Q.주택 차압시 2차 융자...

지역California 아이디h**est788****
조회1,677 공감0 작성일6/6/2011 7:50:57 PM
사정상 집을 차압하려고 페이먼트를 약 두달째 내지 않고 있습니다.

주택 구입시 10% 다운, 1차 융자 80%, 그리고 2차 융자 10%를 Home equity line of credit 으로 했는데요.

1. 집이 차압될시 10%의 2차 융자에 대한 책임은 어떻게 되는지요?

2. 융자를 한 본인이 주택에 명의만 있고 다른곳에 거주할 경우 2차 융자에 대한 책임이 위의 1번의 답과 상관이 없는지요?

자세한 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 6/7/2011 10:12:23 AM
1. 주택구입과 관련된 경우의 융자 즉 선생님의 경우와 같은 piggy back프로그램을 이용해서 주택을 구입하신 경우에는 2차라도 개인적인 책임은 없습니다. 그리고 만일 주택구입후에 받으신 line of credit이라고 하여도 주택의 업그레이드 비용등 주택과 관련된 비용으로 지출하시고 관련된 영수증등이 있으시다면 이또한 문제가 없습니다.
2.만일 본인거주지가 아니고 2nd 홈이거나 렌트목적의 주택이라면 경우에 따라서는 개인의 채무로 나중에 추심이 될경우도 있습니다. 이 사항은 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다. 그리고 특히 타주에 계실경우는 현재거주지의 변호사와 상담을 해보시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 6/7/2011 11:45:30 AM
숏세일이 아닌 차압을 꼭 선택 하셔야 하는 이유가 궁금합니다.
차압을 선택 하실경우 2차 융자를 네고할 수가 없습니다. 숏세일시 에스크로가 끝나기전 2차를 탕감할 가능성이 상당히 좋기에 2차가 있으신 분은 특히 숏세일을 권장하고 싶습니다.
그리고 1차와 2차를 집 구매하실때 얻으신 융자이시라면 2차는 HAFA 프로그램을 통하여 전액 탕감이 가능하며 이사비용으로 $3000 까지 받으실 수 있습니다.
물론 기록상 그집에 거주 하지 않으실 경우 해당되지 않습니다만 그래도 2차는 숏세일로 네고를 하여 탕감하시는 것을 권장합니다.
만약 2차를 숏세일로 네고를 하지 않고 차압후 본인의 크레딧에 린으로 남을 경우 현재 거주하는 집에 문제가 생기게 됩니다.
Foreclosure시 크레딧에 미치는 영향은 파산 이상의 결과가 있으며 몇가지 가지고 계신 옵션중 가장 나쁜 결과를 가져오게 됩니다.
CPA, 변호사와 부동산 에이전트등 전문가와 상담을 꼭 하시에 본인에게 적절한 방법을 모색 하시길 바랍니다.
상담이 필요하시다면 연락 주십시오. 친절히 상담해 드리겠습니다.
좋은 결과 있으시길 바라겠습니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

전화 213-369-9087

회원 답변글
b**kerdh**** 님 답변 답변일 6/7/2011 12:40:04 PM
주 주거용일 경우, 2차도 주택 구입시 발생한 채무임으로 non-judicial foreclosure (trustee sale)일 경우 캘리포니아에서는 삭감됩니다.

주 거주 주택이 아니면 deficiency judgment나 정부에서 제공하는 어떤 혜택에도 해당이 안됩니다.

두번째의 질문을 보면, 투자용 세컨드 홈이니 주 주거용에 대한 혜택에 혼동하시지 말고 정리하셔야 합니다.

차압보다는 숏세일이 그래도 나은 옵션이니 은행과 상의하시고 경험있는 부동산 에이전트 물색해서 정리하십시요.

deficiency judgement로 ㅤㅉㅗㅈ아오고, 이를 감당할 수 없으며, 주주거용을 지키려 하시면 파산 (7 또는 13)도 고려해야 합니다.

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