집을 사려는데 문제가...조언 바랍니다, - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/20/2015 11:44:31 AM

상식선에서 말씀을 드리겠습니다. 일단 중요한것은 융자에 관련된 contingency를 remove 하셨는지에 관한점 입니다. 계약시 세가지 중요한 조건부 사항즉 contingency가 있습니다. 융자, 감정 그리고 인스펙션 입니다. 이러한 조건들은 대부분 오퍼가 acceptance 된지 21일의 시점에 remove 하도록 되어 있습니다.만일 이조건부 조항 특히 융자 관련 조건부 사항을 remove 하셨다면 선생님께 불리할수 있습니다. 융자를 진행하는것은 렌더 이지만 바이어측이 일단은 융자를 얻어서 딜을 크로즈 시킬 책임이 있습니다. 이를 못하실 경우 일단은 크게 보아서 바이어 측에서 계약을 이행하지 못한 상황 이기 때문에 디파짓과 감정비 그리고 인스펙션 비용등은 보상 받으실수 없는경우가 대부분 입니다. 그리고 보험비는 아직은 에스크로가 종료된게 아니므로 상관이 없지만 특히 디파짓 부분에 관해서는 셀러가 돌려주지 않을 가능성이 있습니다. 일단은 융자가 확실히 가능한지 그리고 필요한 서류가 무엇 인지등을 알아 보신후에 렌더측과 그리고 바이어 에이전트와 상의를 하셔서 최대한 조기에 에스크로를 끝내시는게 좋겠습니다. 참고 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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Grace Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 7/29/2015 10:43:01 AM

융자를 받아 주택을 구입할 때는 보통 계약된 날짜로 부터 21일 동안 파이넨싱 컨틴전시를 걸어 놓습니다. 그리고 파이넨싱 컨틴전시가 해제되는 날짜까지 바이어의 융자가 확실히 나온다는 커미트먼트 레터 융자회사로부터 받아서 셀러에게 전달하면 이 컨틴전시는 자동으로 해제됩니다. 그러나 이러한 융자 승인 편지가 준비되지 않아 셀러에게 전달하지 못할 경우에는 파이넨싱 컨틴전시가 계속 유효하여 세틀먼트 날 하는 날까지 자동으로 연장됩니다.

그러나 파이넨싱 컨틴전시가 해제되는 21일까지Commitment Letter, Financing Contingency Removal Notice혹은 캐시로 구입하겠다는 서류 중에 아무것도 받지 못한 셀러는 바이어와의 계약을 무효(Void)시키거나 혹은 별도의 액숀없이 세틀먼트를 기다려 줍니다.

현재 질문자님은 계약서에 정해진 21일 파이넨싱 컨틴전시 유효기간은 지났지 만, 셀러가 아무 액숀을 취하지 않은 상태이기 때문에 파이넨싱 컨틴전시 기간이 지속되고 있다고 보시면 되겠습니다.

세틀먼트 날짜까지 포함해서 파이넨싱 컨틴전시가 유효한 상태의 바이어는 렌더로부터 Rejection Letter를 받아 셀러에게 전달하면, 매매계약은 Void 되므로 계약금을 돌려 받게 되지 만, 그동안 이미 지불한 감정료나 인스팩션 비용등은 바이어가 감당해야 합니다.
또한 파이넨싱 컨틴전시의 유무효를 막론하고, 세틀먼트를 하기로한 날짜까지 융자를 받지 못하거나, 아예 세틀먼트 장소에 나타나지 않은 바이어는 , 계약금의 전액을 일게 됩니다.

그러므로 질문자님께서는 론 오피서와 잘 상담하시어서 융자 승인이 힘들경우에는 세틀먼트 전날까지 셀러에게 꼭 Loan Rejection Letter를 제출하셔야합니다. 아무쪼록 행운을 빕니다.

Grace Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

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