Q.'유닛 구입'때 주의사항…리스기간, 렌트비 등
지역California
아이디s**erinf****
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작성일3/8/2012 10:47:54 AM
소액 부동산 투자자들이 선호하는 것이 바로 인컴유닛이다. 이중에서도 4유닛 이하의 유닛을 선호하다. 아무래도 4유닛까지 주거용으로 분류되다보니 상업용 보다 적은 다운페이먼트로 구입이 가능하기 때문이다. 유닛이 투자및 주거용으로 인기가 높지만 그렇다고 무턱대고 구입했다가 수익및 관리에 문제가 생길 수 도 있다. 다음은 유닛 구입시 주의사항이다.
◆테넌트 증명서
(Tenant Estoppel Certificate)
인컴 유닛은 테넌트의 월 렌트비를 보고 구입한다. 따라서 렌트비만큼은 정확해야 한다. 건물 구입후 셀러가 말했던 렌트비와 차이가 나면 매월 손해를 보는 것은 기본이고 유닛가격도 떨어진다.
렌트비는 테넌트가 밝히는 것이 제일 정확하다. 간혹 양심불량 셀러들이 가게 매상 속이듯이 실제로 거둬들이는 렌트비보다 부풀려 말하는 경우가 있다.
유닛의 렌트비를 확인하기위해서는 테넌트 증명서를 받아두는 것이 좋다. 한국말로 굳이 번역하자면 '세입자 금반어 증명서'다. 본인이 공개한 사실에 대해 나중에 이의를 제기하거나 수정할 수 없도록 하는 법적서류다.
테넌트 증명서는 은행에서 요구하는 것은 아니다. 하지만 매매시 바이어가 받아둬야 나중에 법적 문제가 발생할 때 증거자료로 사용할 수 있다. 테넌트는 증명서에 나와 있는 내용에 대해 책임을 지기 때문이다.
테넌트 증명서에는 테넌트의 리스 기간과 월 렌트비를 적도록 되어 있다. 테넌트 이름과 유닛에 거주하는 사람들의 수 까지 기록되어 있다.
또 거주 증명서에는 리스 계약서를 첨부하도록 되어 있으므로 이를 잘 읽어봐야 한다.
그 이유는 전 주인과 테넌트와의 특별한 계약(예를들면 돈을 더 주고 건물내 창고를 쓰게 한다든가 하는 약속)관계 때문이다. 이러한 것들은 새주인이 꼭 알아둬야 한다. 더 정확하게 하려면 리스 계약서외에 테넌트와 셀러간에 구두로 약속한 내용들이 있는지도 물어보는 것이 좋다.
테넌트 증명서는 유닛 구입시 반드시 챙겨야 할 서류다.
◆유닛수
유닛은 타이틀 프로파일에 나타난 기록보다 실제 유닛이 적거나 많을 때가 있다. 혹시 불법으로 개조된 것 일수도 있으므로 반드시 유닛수를 서류상과 대조해서 확인하는 것이 좋다. 만약 틀리다면 셀러한테 그 이유를 물어보고 시청에서 개조공사 허가여부를 알아봐야 한다.
◆유틸리티 미터
아파트의 경우 건물주가 물값을 대고 테넌트는 전기및 개스요금을 부담한다.
이런 유틸리티 미터가 각 유닛마다 별도로 설치되어 있는 것이 건물 관리상 수월하다. 개스및 전기 미터가 한 곳으로 되어 있다면 건물주는 각 유닛별로 나눠 계산하기가 힘들어 진다. 따라서 유틸리티 미터가 유닛마다 있는지 확인하는 것이 좋다.
◆주차장
4유닛 건물에 주차공간이 3대라면 한 유닛 거주자는 차를 건물안으로 들여올 수 없다. 이럴경우 세입자끼리 파킹랏 때문에 싸움이 일어 날 수 있다.
옛날 조닝에 따라 지어진 건물에 대해 바이어가 주차문제를 해결할 필요는 없다. 하지만 테넌트끼리 충돌이 나면 결국 건물주가 해결해야 한다.
특히 LA는 주차문제가 갈수록 심각해질 것으로 예상되므로 이왕이면 주차공간이 충분히 확보된 물건을 선택하는게 좋다.
◆세탁장
세탁기도 유닛별로 나뉘어져 있어야 테넌트가 이용하기 편리하다. 그러나 실상은 건물전체에 한 곳 에만 설치되어 있는 경우가 대부분이다. 테넌트 편의조건도 유닛을 사고팔때 중요한 역할을 한다.
◆주변여건
LA유닛도 동네에 따라 수준이 달라진다. 유닛 건물앞에서 젊은사람들이 어슬렁 거린다거나 모여서 떠드는 것은 좋지 않다. 또 밤에 사고자 하는 유닛을 가보는 것도 좋다. 만약 심야에도 사람들이 몰려 떠든다면 피하는 것이 상책이다. 술냄새까지 풍긴다면 '노굿'이다.
유닛조닝이 단독주택 거주지만은 못하더라다도 같은 값이면 조용한 곳을 선택하는게 나중에 팔때 유리하다.
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