Q.100만~300만 달러로 '아파트' 살까 '상가' 살까
지역California
아이디s**erinf****
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작성일4/19/2012 11:23:30 AM
주거용 건물로 구분되는 듀플렉스에서 4유닛까지만을 찾는 바이어들의 운용자금은 30만~50만달러가 대부분이다. 반면 수중에 현금 100만~300만달러정도가 있는 사람들은 매월 고정적인 수입을 만들어주는 상업용 부동산에 관심을 갖는다. 상업용에는 5유닛 이상의 아파트와 소매점이 입점한 상가, 오피스 빌딩, 산업용 건물, 호텔/모텔, 골프장 등이 있다.
여기서 산업용과 호텔/모텔, 골프장은 큰 자본이 소요된다. 그리고 운영하는데 있어서 전문성도 요구된다. 특히 호텔과 모텔, 골프장은 순수한 부동산은 아니다. 부동산을 포함한 사업체라고 보는 것이 더 정확하다.100만~300만달러로 구입한 가능한 아파트와 상가는 어떤 것이 있는지 알아봤다.
아파트
5유닛 이상 상업용 구분
공실률 적지만 관리 애로
상가
미니상가 대부분…관리 쉬워
공실률 기복·융자 더 어려워
◆아파트
▶장단점과 수익률
5유닛이상부터 상업용으로 구분된다. 아파트는 유닛수가 많을 수록 투자대비 수익률이 높아진다. 동네가 좋을 수록 수익률이 떨어지고 위치가 나쁠 수록 그 반대가 된다.
장점은 상가와 달리 공실률이 적다는데 있다. 아무래도 사람이 먹고 자는 공간이다보니 경기가 나빠도 공실률 차이가 그리 심하지 않다. 평균적으로 봤을때 5%미만이다. 최근에는 렌트비가 상승곡선을 타고 있어 투자자들이 몰리는 편이다.
단점은 관리가 힘들다는 점이다. 플러밍이나 여러가지 문제로 인해 건물주를 귀찮게 한다. 입주자들의 불만사항이 시 주택국에 신고되면 건물주는 반드시 그 문제를 해결해야 한다.
수익률은 5~7%수준이다. 리맥스 부동산의 제니 유씨는 "유닛수가 늘어나면 건물주가 직접하기보다는 전문 업체를 선정해서 관리를 맡기는 것이 좋다"고 말했다.
▶투자 대상은
LA 한인타운을 기준으로 한다면 웬만한 매물은 현금으로 구입이 가능하다. 그러나 행콕파크지역은 한인타운보다 가격이 비싸다. 그 이유는 이 지역의 렌트비가 다른 곳보다 높다보니 수익률이 높아지고 그 결과로 가격이 상승하기 때문이다.
◆상가
▶장단점과 수익률
상가는 아파트와 달리 등급이 있다. 건물가격이 1000만달러가 넘고 세입자 조건 등이 좋은 상가는 클래스 A 가 된다.
현금 100만~300만으로 구입가능한 대상은 대부분이 클래스 B이거나 C급이다. 규모는 2유닛~7유닛이하의 미니상가인 경우가 대부분이다.
장점은 아파트보다 관리가 싶다. 심야에 세입자로부터 전화 올 일이 거의 없다. 단점이라면 공실률 기복이 심하다. 자리가 좋고 렌트비에 경쟁력이 있지 않는한 한번 세입자가 나간 자리를 메우는데 수개월이 걸리기도 한다. 수익률은 아파트와 비슷하다. 위치가 좋으면 수익성이 떨어지고 위치가 그저그렇다면 수익성은 올라간다. 대략 5~7%정도로 잡으면 된다.
▶투자대상은
LA한인타운의 상가는 다른 지역과 달리 계산이 쉽지 않다. 일반적으로 100만~300만달러대로 구입가능한 물건이 그리 많지 않다. 있다해도 수익성이 많이 떨어진다. 수익성보다는 한인타운이라는 위치적인 프레미엄때문에 가격이 높은 편이다. 그러나 LA를 벗어나 외곽으로 나간다면 이 가격대로 미니상가를 찾을 수 있다.
스패리 밴니스의 닉 김 부사장은 "전국적인 지명도를 갖고있는 업체를 테넌트로 입주시키면 리스기간이 안정되고 건물가치도 상승하게 된다"고 조언했다.
▶융자는
상업용은 다운페이먼트를 많이 해야된다. 경기가 좋은 시절에는 30%면 융자를 받는데 별 문제가 없었다. 그러나 지금은 이 비율이 50%로 높아졌다. 해당건물에 입주해서 비즈니스를 한다면 30%정도 다운페이먼트로 SBA융자가 가능하기는 하다. 하지만 그냥 투자용으로 구입한다면 일반 융자를 신청해야 된다.
이자율은 주거용보다 1~1.5% 높다. 그리고 상업용은 주택처럼 30년고정 프로그램이 없다. 대부분이 5년~10년짜리다. 상가는 재융자를 할때 건물 공실률이 이전보다 높아졌으면 다운페이먼트를 추가로 요구하기도 한다.
박원득 부동산 전문기자
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