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탈퇴한 전문가 님 답변
답변일
4/28/2012 9:30:57 PM
그동안 은행에서 론 모디피게이션을 받느라 수고가 많으셨습니다.
만약에 정식승인이 났을 때 부담하기 어려운 금액으로 결정이 되면 물론 숏세일을 하실 수 있습니다. 하지만 귀하가 숏세일을 할 수 있는 환경을 만들어 놓으셔야합니다.
숏세일을 하실려면 현재 귀하의 집값이 융자금액보다 훨씬 작아야만 합니다.
집 페이먼트가 한번도 밀리지 않았고, 수입이 충분하여 페이먼트를 내고도 넉넉하거나, 크레딧이 아주 좋고, 다른 아무런 Hardship Situation 이 아닐경우엔 숏세일을 시작한다고 해도 은행을 설득하기 쉽지 않습니다.
숏세일은 은행이 당연히 신청하면 받아주는것이 아니고 은행한태 집값이 융자금액보다 훨씬 작아서 현시세로 집을 팔아도 되는지를 부탁을 하는겁니다.
그렇다면 왜 은행은 손해를 보면서도 숏세일을 승낙 하느냐하면 차압을 해서 집을 뺏는것보다 Taxation에 해택을 보며, 돈을 꿔온 Mother 은행한태서도 어느정도에 크레딧을 유지 할 수 있기때문입니다. 은행들은 자기자본만 가지고 집 융자를 해주는것이 아니고 대부분은 좀더 싼이자로 Mother 은행으로부터 돈을 빌려옵니다. 집을 담보로 빌려준돈이 Default 가 생겨 차압을 하는 경우엔 빌려온돈에 4~5배의 크레딧을 Mother 은행으로부터 잃게 됩니다. 그래서 왠만하면 숏세일을 해줄려고 하는것입니다.
어제도 비슷한 상황을 설명했지만 오바마 정부에서 시행하고 있는 Debt relief Act (Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) Program)를 올해 12월 말까지 숏세일을 끝낼 수 있으면 숏세일로 인하여 발생되는 Deficiency Amount 대해서 세금내지 않으셔도 됩니다. 또한 3천불까지 이사비용도 받을 수 있습니다. (오바마 정부에서 시행하는 HAFA를 이용하시면 Recourse 융자라도 Deficiency Amount에 대한 세금을 내지 않아도 됩니다)
이런시행령을 Take a advantage를 못하시는 분들은 숏세일을 하실때 본인에 융자가 집을 처음 살때 융자(Non-Recourse)인지 아니면 1차융자라도 Refinance하셨다거나 1차말고도 2차, 3차, 라이오브크레딧등등이면 Recourse 융자입니다. (융자서류를 자세히 읽어보십시요)
숏세일로 인하여 발생하는 Deficiency Amount 에 대해 세금을 내는데, Non-Recourse융자면 세금을 안내도 되고 Recourse융자일 경우엔 세금을 내셔야 합니다. 또한 2차, 3차은행이 못받은 차액에 대해 끈질지게 돈을 요구 할 수도 있고, 혹시라도 Judgement를 받으면 General Lien이 평생 쫓아다닐 수도 있습니다. 그러니까 숏세일을 결정하기전에 여러가지로 심사숙고 하시고 전문인에 자문을 충분히 받아보셔야 합니다. Case by Case로 숏세일을 하시는 분들에 형편이 다르오니 숏세일로 은행이 Settlement를 해준다 하더라고 과연 집으로 인해 생긴 모든 빚이 청산되는지는 아무도 장담 못합니다.
귀하의 집이 있는 동네에 유능한 부동산인들이 많을 줄 압니다. 전문가한태 도움을 받는것이 좋을뜻합니다.
만약에 정식승인이 났을 때 부담하기 어려운 금액으로 결정이 되면 물론 숏세일을 하실 수 있습니다. 하지만 귀하가 숏세일을 할 수 있는 환경을 만들어 놓으셔야합니다.
숏세일을 하실려면 현재 귀하의 집값이 융자금액보다 훨씬 작아야만 합니다.
집 페이먼트가 한번도 밀리지 않았고, 수입이 충분하여 페이먼트를 내고도 넉넉하거나, 크레딧이 아주 좋고, 다른 아무런 Hardship Situation 이 아닐경우엔 숏세일을 시작한다고 해도 은행을 설득하기 쉽지 않습니다.
숏세일은 은행이 당연히 신청하면 받아주는것이 아니고 은행한태 집값이 융자금액보다 훨씬 작아서 현시세로 집을 팔아도 되는지를 부탁을 하는겁니다.
그렇다면 왜 은행은 손해를 보면서도 숏세일을 승낙 하느냐하면 차압을 해서 집을 뺏는것보다 Taxation에 해택을 보며, 돈을 꿔온 Mother 은행한태서도 어느정도에 크레딧을 유지 할 수 있기때문입니다. 은행들은 자기자본만 가지고 집 융자를 해주는것이 아니고 대부분은 좀더 싼이자로 Mother 은행으로부터 돈을 빌려옵니다. 집을 담보로 빌려준돈이 Default 가 생겨 차압을 하는 경우엔 빌려온돈에 4~5배의 크레딧을 Mother 은행으로부터 잃게 됩니다. 그래서 왠만하면 숏세일을 해줄려고 하는것입니다.
어제도 비슷한 상황을 설명했지만 오바마 정부에서 시행하고 있는 Debt relief Act (Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) Program)를 올해 12월 말까지 숏세일을 끝낼 수 있으면 숏세일로 인하여 발생되는 Deficiency Amount 대해서 세금내지 않으셔도 됩니다. 또한 3천불까지 이사비용도 받을 수 있습니다. (오바마 정부에서 시행하는 HAFA를 이용하시면 Recourse 융자라도 Deficiency Amount에 대한 세금을 내지 않아도 됩니다)
이런시행령을 Take a advantage를 못하시는 분들은 숏세일을 하실때 본인에 융자가 집을 처음 살때 융자(Non-Recourse)인지 아니면 1차융자라도 Refinance하셨다거나 1차말고도 2차, 3차, 라이오브크레딧등등이면 Recourse 융자입니다. (융자서류를 자세히 읽어보십시요)
숏세일로 인하여 발생하는 Deficiency Amount 에 대해 세금을 내는데, Non-Recourse융자면 세금을 안내도 되고 Recourse융자일 경우엔 세금을 내셔야 합니다. 또한 2차, 3차은행이 못받은 차액에 대해 끈질지게 돈을 요구 할 수도 있고, 혹시라도 Judgement를 받으면 General Lien이 평생 쫓아다닐 수도 있습니다. 그러니까 숏세일을 결정하기전에 여러가지로 심사숙고 하시고 전문인에 자문을 충분히 받아보셔야 합니다. Case by Case로 숏세일을 하시는 분들에 형편이 다르오니 숏세일로 은행이 Settlement를 해준다 하더라고 과연 집으로 인해 생긴 모든 빚이 청산되는지는 아무도 장담 못합니다.
귀하의 집이 있는 동네에 유능한 부동산인들이 많을 줄 압니다. 전문가한태 도움을 받는것이 좋을뜻합니다.
