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Q.seller financing

지역California 아이디c**lfriendss****
조회857 공감0 작성일2019-12-11 오전 11:25:49
I'm trying to sell my house with seller financing.

is this better than traditional bank financing?

is there any lawyer handling these? (promissory note, title, contract and etc.,)

thanks in advance!

PS.: sorry about English type, i don't have access to Korean type now.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2019-12-11 오후 8:19:47
‘is this better than traditional bank financing?’

장점 Advantages for sellers in owner (seller)-financing situations:
- Tax breaks: The seller may want to take advantage of tax laws that allow deferral of capital gain on installment sale. Instead of paying taxes on the capital gains all in that first year, the seller pay a much smaller amount as she/he receives the income. (Usually Tax breaks will only apply in case of solo seller financing for whole purchase price)
-Higher sales price with higher interest rate: Because the seller is offering the financing, the seller usually expect a higher sale price in return.

단점 Disadvantages for sellers in seller financing: the problems involved in a potential foreclosure.
Depending on whether the financing instrument is a mortgage or a deed of trust, the seller must take the 'appropriate steps' to foreclose. (The Worst-case scenario would be the total time for a judicial foreclosure proceeding could be as much as 2-4 years)

‘is there any lawyer handling these? (promissory note, title, contract and etc.,)’

계약 With assistance of real estate agents/brokers using the form, ‘SELLER FINANCING ADDENDUM AND DISCLOSURE (California Civil Code §§2956-2967); CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS (C.A.R form SFA),'

once it's completed, the‘SELLER FINANCING ADDENDUM AND DISCLOSURE (SFA)’ should be attached to the ‘purchase agreement’(C.A.R. form RPA-CA) made between the parties (buyers and sellers.)

에스크로 In escrow,
the buyer, signs both a promissory note (promising to repay the loan) and either a mortgage or a deed of trust (allowing the seller to foreclose if the buyer fail to pay). In return, the seller signs a deed transferring title to the buyer.

("most real estate law is state law" 주마다 부동산법이 많이 다를 수 가 있으므로,)
Please consult with your 캘리포니아 California licensed real estate agent/broker and ' 캘리포니아' real estate Lawyers for more information!

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 ysansmirnoff@gmail.com

전화 818-669-0202

Grace Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2019-12-12 오전 8:33:42
우선 바이어 입장에서는 별도의 융자비용이 들어 가지 않고, 크레딧이나 인컴이 충분치 않아도 셀러 만 허락하면 파이넨싱이 가능한 잇점이 있습니다.

셀러의 입장에서는 집을 매매한 후 발생하는 시세차에 대한 소득세를 당장 내지 않아도 되는 잇점이 있습니다. 예를 들어 인베스먼트 프라퍼티로 이십 만 불에 산집을 사십 만불에 팔았다면, 시세 차액 이 십 만불에 대한 소득세를 집을 판 첫 해에 일괄 납부를 해야 합니다. 그러나 셀러 파이넨싱으로 집을 팔았다면 첫 해에 내야 할 케피탈 게인 텍스를 현격히 줄일 수 있습니다.

또한 셀러 파이넨싱의 이자율은 통상의 모게지 이자율 보다 높게 책정되기 때문에, 매월 지급 받는 이자 수익을 기대할 수 있습니다.

셀러 파이넨싱도 일반 은행 융자처럼 집을 담보로 하여 융자가 이루어 지기 때문에, 홈오너가 셀러 파이넨싱 페이먼트를 제대로 이행하지 않을 경우는 은행과 똑같은 방식으로 포크로져를 진행할 수 있습니다.

이 경우 셀러가 불이익을 당하지 않으려면 최대 셀러 파이넨싱 금액을 매매가의 90% 미만으로 설정하는 것이 중요합니다.

왜냐하면 3개월의 페이먼트가 밀린 시점부터 포크로져를 진행할 수 있고, 집을 다시 찾는데 까지는 대략 일년이 소요되며 변호사비와 법정비용도 수반되기 때문입니다.

무엇보다도 바이어의 재정 상태를 더 면밀히 조사한 후 셀러 파이넨싱을 줄 것인지를 잘 판단하는 것이 중요합니다.

양자간에 집 매매가와 셀러 파이넨싱 조건이 합의되면, 타이틀 변호사로부터 계약서 작성, 셀러파이넨싱 문서 등록, 타이틀, 세틀먼트까지 도움을 받아서 진행하십시오.

Grace Kim [주택/부동산]

직업 부동산 전문인

이메일 grace8500@gmail.com

전화 703-891-8500

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2019-12-23 오전 10:18:03
대개의 경우 비지니스 매매나 땅의 매매시에 바로 이 셀러 파이넨싱 즉 오너 캐리어 방식으로 매매를 하는 경우가 있습니다. 일단 부동산에 모기지가 없는경우에 많이 이용하며 capital gain 이 큰경우 여러해에 걸쳐서 택스 절감을 위해 이용하는 경우도 있고 해마다의 일종의 인컴으로 받기를 원하시는 경우 사용되는 방법 입니다. 이런경우 보통 오너 캐리는 일반 모기지 보다는 상환기간이 짧고 조금더 많은 다운페이를 요구하며 이자가 약간은 높아지는 경우가 있습니다. 캘리포니아에서는 에스크로에서 이를 위한 note를 작성 하시고 해당 주택을 포함한 부동산에 lien과 같이 설정하시면 모기지의 deed of trust 역활을 한다고 이해 하시면 될것 같습니다. 참고 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

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