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Q.세입자 집구매

지역California 아이디m**hanghu****
조회1,797 공감0 작성일2020-08-09 오전 5:48:43

안녕하세요?

항상 편하게 상담해주셔서 감사드립니다.


저의 상황에서 가장 좋은 방법과 세금관계에 관한 질문할까 합니다.

현재 하우스 렌트에 살고 있는데, 주인이 다음달 연장을 하지 않고, 팔려고 한다고 합니다.

따라서 저희는 계약연장을 못하고 나가게 될 상황입니다.

집을 구입하고 싶지만,  융자를 받을 상황이 안됩니다.  수입도 낮게 보고되었고, 크레딧도 낮습니다.

현재 시세는 25-27만정도로 인터넷에 나오네요.

1) 만약 빌려서라도 현금으로 집주인에게 5만정도를 현금으로 주고, 3년정도 페이먼트를 해서 

완불할려면 어떤방법이 제일 좋을까요?

(한국의 도움을 받거나, 지인에게 도움을 받을것 같습니다.  현금으로 받을 가능성이 큰데 괜찮을까요?)


2)그이후 명예이전만 하게되면, 제가 현재 소득이 낮은데, 세금문제가 어떻게 될런지요? 


3)세금을 내야 한다면 판매자와 구매자에게 어떤 세금과 세율은 어느정도 될까요?


3)이런경우 서류작성등이 어디서 해야 좋을까요?


4)추후 소득이 낮은사람이 가족이 아닌 다른사람에게 이렇게 집을 양도받는다면, 

세금등 문제의 가능성이 있을런지요?


저는 집을 구매한적이 전혀없어서,   이분야에서 무지합니다. 

전문가님들의 도움을 요청합니다.

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2020-08-09 오후 2:12:40

  “ lease purchase  또는 “Lease Option”  agreement 으로 up-front Option Fee  지불하여 당사자 집주인과 세입자가 동의하고 정해진 기간에 일정 렌트비와 추가로 월별 지불하는 방법으로 (미래 주어진 시간에 집을 구매할 경우 다운페이먼, closing costs 으로 사용) 렌트하여 거주하고 있는 집을 구매할 있습니다.  


우선 집주인의 상기 집매매 방법에 관하여 동의 이후에, (Seller's Market 의 경우, 일반적으로 셀러들은 상기의방법을 선호하지 않으므로. . .) 부동산 agent/broker  또는 부동산 전문 변호사와  관련 매매 계약서 작성등 상기 매매방법으로 인한 미래에 발생가능한 risks 와 numerous complications 에 관하여  상담하시기를 권합니다.

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 ysansmirnoff@gmail.com

전화 818-669-0202

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2020-08-11 오후 1:31:22

자세한 게금 관계 상황은 세무사나 cpa와 상의를 하시고 만일 현재의 집주인이은행 융자가 없는 경우 셀러 파이넌싱 이라고해서 셀러가 일정 금액을 다운페이 받은후에 일반 모기지 보다는 짧은 기간으로 해서 상환을 가능케 하는 방식을 취합니다. 이는 사업체 매매시 많이 진행이 되는 오너 캐리와 유사하다고 보시면 됩니다. 일반적인 경우 옵션 투 바이 즉 일정기간 리스후 사는경우도 존재 합니다. 이경우 셀러에게 일단은 제한을 해보시고요 아무래도 셀러가 한꺼번에 구입 대금을 받으려고 한다면 융자를 통해서 가능케 하는 방법을 선호할수도 있습니다. 만일 매매가 뜸한 지역이나 셀러가 많은 이득을 보고 택스를 내야만 하는 상황 이라면 이득금을 분할해서 받는 오너캐리를 원할 가능성도 있습니다. (capital gain tax를 줄이기 위해서 하는 경우도 있습니다. 이점또한 선생님이 회계사와 상담하시기 바랍니다) 아마도 오너캐리를 한다면 선생님의 크레딧등을 조회하고 정할것이고 보통 비지니스등의 경우 5,7년정도 가는 경우가 대부분 입니다. 참고 하세요그리고 미국에서는 보통 한국의 경우와 같이 주택 구입시 지방정부에 따라서 다르지만 대개 보유시의 보유세의 일종인 재산세를 계속 내시게 되고 특별히 주택 구입시에 바이어가 세금을 큰액수로 부담하는 경우들은 거의 없는걸로 압니다. 증여 문제를 포함해서 회계 관계자와 꼭 확인해 보시고 캘리포니아라면 에스크로나 (북가주는 타이틀 컴퍼니)로 비용문제와 기간등을 체크 하시고 집주인에게 연락하시기 바랍니다. 한국에서 다운페이등이 온다면 증여등도 확인해 보세요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

회원 답변글
d**lo**** 님 답변 답변일 2020-08-09 오전 7:39:07
그렇게 돈을 다 주었는데 명의 변경을 해주지 않으면 그 때는 어떻게 하나요?
그리고 주인이 님 몰래 3년 사이에 집을 저당 잡히고 돈을 빌려쓰면 그 때는 어떻게 하시려고 하나요?
3년 동안 돈 모으셔서 그 때 다른 집을 사시는 것이 좋을 것 같습니다.

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