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Q.리스 계약

지역California 아이디c**ho****
조회1,866 공감0 작성일2/22/2020 1:44:49 PM

*Tenant가 들어있는  건물이 법정관리 상태인 비지니스를 살 때*


1. 제가 비지니스를 살때, 현재 있는 비지니스의 리스 계약 기간(2년)과 조건은 제가 그대로 물려 받는 건가요?

2. 아니면 새로 리스계약서를 써야 하나요?

3. 리스 계약서를 새로 쓴다면, 리스계약서가 주인이 바뀌었을 때도 유효하게 하려면 어떠한 법적 인 서류를 갖추어야 하나요?

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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/22/2020 5:56:53 PM

질문지에 테넌트가 들어있는 건물이 법정 관리 상태라고 하셨는데요 그렇다면 계약의 당사자가 현재 소유권자가 예를 들어서 은행으로 넘어 갔는지 계약의 주체를아셔야만 합니다. 일단 리스 계약을 추진 하실떄에 리스 계약기간이 2년 이라면 다시금 선생님 이름으로 리스 계약을 추진 가능한지 건물주와 반드시 에스크로 중에 협상 하셔야 합니다. 사업체의 인수시에는 사업체 자체의 goodwill 즉 사법권이나 영업권을 사시는 절차와 임대에 들어간 경우 현 건물주와의 협상을 통한 리스 계약을 기존 주인의 것을 이어 받거나 아니면 다시 재협상 하셔야 합니다. 조건에 따라서 다르지만 이경우에는 재 협상이 필요 하다고 봅니다. 그리고 항상 협상이 마무리 되고 draft 가 나왔을때 만일 건물주가 바뀌게 된다면 기존 리스 계약이 어떻게 되는가를 확인 하셔야 합니다. 그리고 final draft가 나오기 전에 이사항에 대해서 확인 하셔야 합니다. 어떤 경우에는 건물주가 바뀐경우 기존의 계약이 무효가 되는 경우도 있고 리모델링시에 테넌트가 임시로 퇴거를 해야 하거나 제반 건물주가 보상이나 재반조치를 어떤식으로 취해 주는지도 아셔야 합니다. 일단 위의 질문 사항들은 비지니스 계약과 별도로 건물주와 협상을 하셔야만 합니다. 참고 하세요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

곽재혁
회원 답변글
c**ho**** 님 답변 답변일 2/22/2020 9:30:00 PM
대단히 감사합니다.
f**dle**** 님 답변 답변일 2/25/2020 12:16:41 PM
안녕 하세요? 이 원석 변호사 입니다.
법정 관리라고 하시면, 유언 재판소에서 관리를 하는것인지, 아니면 파산 법원에서 하는것인지을 먼저 확인을 하셔야 합니다.

먼저 만일 유언 재판소에서 하는것이라고 한다면, 법정에서 부동산을 관리 하고, 유언 재판을 통해서 새 주인이 결정이 된다고 해도
테넌트들과의 리스는 유효 하기 때문에 구매 당시 현 비지네스 주인이 갖고 있는 리스를 어싸인에 대한 승인을 법정 대리인이 한다고
하면 그대로 리스는 유효 할수 있습니다. 법정 대리인에 대한 확인 절차가 필요 하실것입니다. 많은경우, 법정 관리일때 행해지는
터넌트와의 리스 관계등은 법정 관리가 끝날떄 까지 기다리라고 하는 경우도 있다는것을 염두에 두셔야 할것입니다.

파산 법원에서 관리를 하는경우는 새 주인이 정해진다고 하면, 예전에 있던 리스는 무효와 되고 새 주인과 새로운 리스를 체결 하셔야 합니다.
이런 경우는 어떤 조건으로 새 주인과 리스를 맺을수 있는지, 아니면 계속 남아 있을수 있는지를 알수 없기 때문에 법정 관리가 끝날때 까지 기다려서 새로운 주인이 나타 나면 리스 나 구매 에 대한 결정을 하시는것이 좋겠습니다.

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